دعاوی تصرف: تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق
مقدمه
در دعاوی مربوط به املاک و اراضی (دعاوی ملکی)، سه دعوای مهم تحت عنوان کلی دعاوی تصرف وجود دارد. این دعاوی شامل تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق هستند. منظور از دعوای تصرف این است که منشأ ادعای خواهان، تصرف و سلطه قبلی او بر مال یا حقی بوده است؛ به عبارت دیگر خواهان عملی یک مال غیرمنقول یا یک حق مرتبط با آن را در اختیار داشته و اکنون ادعا میکند خوانده به طور غیرقانونی در این وضعیت تصرفی خلل وارد کرده است. ویژگی مهم دعاوی تصرف این است که دادگاه به مالکیت واقعی خواهان توجه نمیکند؛ صرف سابقهی تصرف یا استفادهی خواهان از مال یا حق مورد نزاع، او را شایستهی حمایت قانونی میکند. هدف قانونگذار از پیشبینی این دعاوی، جلوگیری از خودسری و زورگویی در مسائل ملکی است؛ یعنی هیچکس نباید با زور مال یا حق دیگری را از تصرفش خارج کند یا مزاحم استفادهی او شود. در این مقاله با زبانی قابلفهم و در عین حال دقیق، به معرفی هر یک از دعاوی تصرف (تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق)، شرایط طرح آنها، تفاوتهایشان و نمونههایی از رویه قضایی مرتبط میپردازیم.
تعریف و اهمیت دعاوی تصرف
دعاوی تصرف در مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی تعریف و تشریح شدهاند. قانونگذار این دعاوی را راهکاری سریع برای حمایت از متصرف فعلی یا سابق قرار داده است تا بدون نیاز به اثبات مالکیت بتواند جلوی تجاوز به تصرف خود را بگیرد. این دعاوی غیرمالی محسوب میشوند و هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی به آنها تعلق میگیرد. مهمترین نکته در همه دعاوی تصرف این است که فقط درباره اموال غیرمنقول قابل طرحاند؛ یعنی موضوع دعوا باید ملک یا حق مرتبط با ملک (زمین، خانه، حق عبور و… ) باشد. در مورد اموال منقول (مثل خودرو یا اثاثیه) نمیتوان دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح کرد و در صورت تصرف یا مزاحمت نسبت به اموال منقول باید از طرق دیگر (مثلاً طرح دعوای مالکیت یا شکایت کیفری سرقت و...) اقدام نمود. بنابراین هرجا سخن از تصرف عدوانی یا مزاحمت و ممانعت از حق میآید، مقصود اختلافات مربوط به زمین و مستغلات است.
اهمیت دعاوی تصرف در حقوق ما از آن جهت است که نظم عمومی و امنیت تصرفات اشخاص را حفظ میکند. حتی اگر شخص متصرف، مالک اصلی نباشد یا اساساً حق قانونی نداشته باشد، قانون برای جلوگیری از هرجومرج، دست به حمایت از وضعیت موجود میزند. البته این حمایت موقتی است و مانع آن نیست که پس از آن، اگر کسی مدعی مالکیت بود، جداگانه دعوای مالکیت (مثلاً خلع ید یا اثبات مالکیت) طرح کند. به طور خلاصه، دعاوی تصرف به افراد اجازه میدهد ابتدا وضع موجود را حفظ یا اعاده کنند و سپس در صورت لزوم به دعوای مالکیت بپردازند.
در ادامه هر یک از سه دعوای تصرف (تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق) را جداگانه توضیح میدهیم و سپس شباهتها و تفاوتهای آنها و نکات رویهای مرتبط را بررسی خواهیم کرد.
تصرف عدوانی چیست؟
تصرف عدوانی شاخصترین دعوای تصرف است. طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مینماید». به زبان ساده، تصرف عدوانی یعنی فردی ملک یا زمین تحت تصرف شخص دیگری را به زور و بدون اجازه از دست او درآورد و خود در آن تصرف کند. در این حالت، خواهان که متصرف سابق است از دادگاه میخواهد ملک را از تصرف غاصبانهی فعلی خارج کرده و به تصرف او بازگرداند (اصطلاحاً رفع تصرف عدوانی).
برای موفقیت در دعوای تصرف عدوانی، سه رکن اساسی باید اثبات شود: اول، سبق تصرف خواهان (خواهان سابقاً متصرف و در کنترل ملک بوده است)؛ دوم، لحوق تصرف خوانده (خواندهی دعوا پس از خواهان ملک را تصرف کرده)؛ و سوم، عدوانی بودن تصرف خوانده (تصرف خوانده بدون رضایت خواهان و برخلاف قانون بوده است). در واقع خواهان نشان میدهد که قبلاً ملک در دست او بوده و اکنون بدون رضایتش توسط خوانده گرفته شده است. به محض اثبات این دو موضوع (تصرف سابق خواهان و تصرف فعلی خوانده)، عدوانی بودن عمل خوانده مفروض خواهد شد و این خوانده است که اگر مدعی مشروعیت تصرف خود باشد باید آن را ثابت کند. به بیان رویهای، با اثبات تصرف سابق و غصب لاحق، دادگاه از خوانده دلیل میخواهد که تصرفش قانونی یا با رضایت بوده است.
نکته جالب در تصرف عدوانی این است که مشروع یا نامشروع بودن تصرف قبلی خواهان مطرح نیست. حتی اگر خواهان خودش هم زمانی بدون مجوز ملک را در اختیار گرفته بوده (مثلاً متصرف قبلی غاصب بوده است)، باز قانون از همان تصرف سابق او حمایت میکند و در دعوای تصرف عدوانی نیازی نیست مالکیت یا مشروعیت حق خود را ثابت کند. فلسفه این قاعده آن است که قانون نمیخواهد کسی شخصاً و با توسل به زور حق خود را بگیرد؛ حتی مالک واقعی هم باید از طریق قانون اقدام کند و نمیتواند خودسرانه متصرف فعلی را بیرون کند. بنابراین اگر مالک ملکی که در تصرف دیگری است، بخواهد آن را پس بگیرد، دو راه دارد: یا دعوای مالکیت (خلع ید) مطرح کند و مالکیت خود را ثابت نماید، یا اگر شرایطش را داشت از دعوای تصرف عدوانی استفاده کند که بسیار سریعتر و سادهتر است (بدون نیاز به اثبات مالکیت). البته در رویه، تصرف عدوانی حقوقی معمولاً زمانی استفاده میشود که شخص مالک نیست اما متصرف بوده؛ زیرا اگر کسی مالک رسمی باشد و سند مالکیت داشته باشد، اغلب ترجیح میدهد یا میتواند شکایت کیفری تصرف عدوانی یا دعوای خلع ید مطرح کند که مستقیماً بر حق مالکیت تکیه دارند.
مثال کاربردی: فرض کنید فردی سالها یک قطعه زمین کشاورزی را در تصرف داشته و کشت میکرده است. روزی همسایهی مجاور بدون اجازه او وارد شده و با زور زمین را تصاحب میکند و متصرف فعلی میشود. در این حالت کشاورز میتواند دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی مطرح کند تا زمین به تصرف او بازگردد. دادگاه بدون توجه به اینکه مالک اصلی زمین کیست، اگر ثابت شود کشاورز قبلاً متصرف بوده و همسایه بدون رضایت او تصرف را گرفته، حکم به بیرون کردن متصرف عدوانی (همسایه) و اعاده تصرف خواهان خواهد داد.
از منظر کیفری نیز تصرف عدوانی در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) جرمانگاری شده است. این جرم به شکل کلی هرگونه تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق در املاک دیگران را شامل میشود و برای آن یک ماه تا یک سال حبس (با اصلاح قانون کاهش مجازات، فعلاً ۱۵ روز تا ۶ ماه حبس) پیشبینی شده است. در شکایت کیفری تصرف عدوانی، برخلاف دعوای حقوقی، شاکی باید مالک یا نماینده قانونی مالک باشد و مالکیت خود را اثبات کند؛ زیرا در امر کیفری، حق مالکیت اصل بنیادین است و متصرف غیرمالک (مثلاً مستأجر) نمیتواند شخصاً شکایت کیفری تصرف عدوانی مطرح کند. اگر شاکی نتواند مالکیت خود را در مرجع کیفری اثبات کند، معمولاً دادگاه کیفری به دلیل عدم احراز مالکیت، متهم را تبرئه میکند؛ اما حتی در چنین حالتی، قانونگذار اجازه داده که شاکی به دادگاه حقوقی مراجعه و بدون نیاز به اثبات مالکیت، دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند. بنابراین تصرف عدوانی دو چهره حقوقی و کیفری دارد که بسته به وضعیت مالکیت و هدف شاکی (بازپسگیری سریع ملک یا مجازات متصرف) یکی از آن دو مسیر انتخاب میشود.
دعوای مزاحمت چیست؟
مزاحمت در لغت به معنای ایجاد اخلال و اذیت است و در دعاوی ملکی به حالتی گفته میشود که شخصی بدون آنکه مال غیرمنقول را از تصرف متصرف خارج کند، برای تصرفات او ایجاد مزاحمت و مانع موقتی مینماید. تعریف قانونی دعوای مزاحمت در ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی آمده است: «دعوی مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را مینماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد». یعنی خواهان (متصرف فعلی) شکایت میکند که شخصی (خوانده) مزاحم استفاده و انتفاع او از ملکش شده ولی هنوز ملک از دست او خارج نشده است.
به عنوان مثال، تصور کنید شما مالک یا متصرف قانونی یک خانه یا زمین هستید و همسایهتان مکرراً با پارک کردن خودرو در مسیر ورودی ملک شما یا ریختن مصالح ساختمانی در بخشی از زمین شما، رفتوآمد و استفاده شما را دچار مشکل میکند. او ملک شما را تصاحب نکرده اما با این رفتارها مزاحمت ملکی ایجاد کرده است. در این شرایط، میتوانید دعوای مزاحمت مطرح کنید و از دادگاه بخواهید جلوی مزاحمت او را بگیرد (حکم به رفع مزاحمت دهد).
ارکان و شرایط دعوای مزاحمت شبیه تصرف عدوانی است: خواهان باید تصرف قبلی و بدون مزاحمت خود را نشان دهد و ثابت کند که خوانده اکنون بدون رضایت او در حال مزاحمت و اخلال در تصرفات اوست. مثلاً در دعوای مزاحمت، دادگاه احراز میکند که خواهان قبلاً به طور معمول و آرام در ملک خود متصرف بوده و اکنون خوانده با اقداماتی (بدون مجوز قانونی و رضایت خواهان) در این تصرفات خلل وارد کرده است. در صورت اثبات این امور، حکم به رفع مزاحمت داده میشود و خوانده ملزم به توقف اعمال مزاحمتآمیز خواهد شد.
تفاوت مهمی که مزاحمت با تصرف عدوانی دارد این است که در مزاحمت، خوانده خود را متصرف ملک نمیداند و تصرف را از دست خواهان خارج نکرده است؛ بلکه از بیرون، مزاحم بهرهبرداری خواهان میشود. پس اگر شخصی مستقیماً ملک را غصب و اشغال کند، تصرف عدوانی است؛ اما اگر در حالی که ملک در دست متصرف قانونی است، فرد دیگری فقط با اقداماتش استفاده متصرف را مختل کند، این رفتار مزاحمت ملکی تلقی میشود.
مثال کاربردی: فرض کنید شما باغی دارید و از آب چشمه بالادست برای آبیاری استفاده میکنید. همسایهی بالادست ناگهان مسیر آب را تغییر میدهد یا داخل نهر شما تخته سنگ میاندازد. او باغ شما را تصرف نکرده اما مزاحم انتفاع شما از آب شده است. شما میتوانید دعوای مزاحمت مطرح کنید تا دادگاه او را ملزم کند مزاحمت (سد کردن مسیر آب) را برطرف کند و دیگر تکرار نکند.
از منظر کیفری، ایجاد مزاحمت در ملک دیگری نیز طبق همان ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی جرم محسوب میشود. یعنی هرکس به شکل غیرقانونی مزاحم تصرفات مالک یا متصرف قانونی شود نیز به عنوان مزاحمت ملکی قابل تعقیب کیفری است. مجازات مزاحمت کیفری هم همان حبس یک ماه تا یک سال (یا ۱۵ روز تا ۶ ماه پس از اصلاح) است و در حکم دادگاه کیفری علاوه بر مجازات، دستور رفع مزاحمت نیز صادر خواهد شد. البته باز یادآوری میشود که شکایت کیفری نیازمند این است که شاکی مالک رسمی باشد یا حداقل دلایل محکمهپسندی بر مالکیت ارائه کند؛ در غیر این صورت ممکن است به سرنوشت قرار منع تعقیب یا تبرئه بیانجامد.
دعوای ممانعت از حق چیست؟
ممانعت از حق سومین دعوای تصرف است که از نظر ماهیت کمی متفاوت با دو مورد قبل است. طبق ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، «دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد». در این تعریف، حق ارتفاق و انتفاع مثال زده شده است؛ یعنی ممانعت از حق معمولاً درباره حقوقی است که یک شخص در ملک دیگری دارد. حق ارتفاق مثل حق عبور و مرور از زمین دیگری یا حق داشتن پنجره و ناودان در دیوار همسایه است؛ حق انتفاع هم یعنی حق استفاده از مال دیگری (مثل حق عمری، سکنی یا بهرهبرداری از منافع ملک شخص دیگر به موجب قرارداد یا قانون). حال اگر مالک آن ملک یا شخص ثالثی مانع استفاده صاحب حق از حقش شود، صاحب حق میتواند دعوای ممانعت از حق مطرح کند تا جلوی این ممانعت گرفته شود.
به بیان ساده، دعوای ممانعت از حق وقتی مطرح میشود که شما حقی برای استفاده از ملک کس دیگری دارید (مثلاً حق عبور از کوچه یا حق استفاده از آب چاه همسایه طبق قرارداد) و آن فرد یا دیگری جلوی استفاده شما را میگیرد. در این حالت شما نه متصرف عین ملک بودهاید (چون ملک متعلق به دیگری است)، نه مزاحمتی شبیه حالت قبل مطرح است؛ بلکه صرفاً راه استفاده شما از حقتان بسته شده است. دادگاه در صورت احراز این وضعیت، حکم به رفع ممانعت از حق میدهد؛ یعنی طرف مقابل موظف میشود مانع ایجادشده را برطرف کند تا شما بتوانید مثل سابق حق ارتفاق یا انتفاع خود را اعمال کنید.
مصادیق کاربردی ممانعت از حق: به طور مثال، قفل زدن درِ حیاط مشترک یا درِ موتورخانه مشاع توسط یکی از شرکا برای اینکه دیگری نتواند وارد شود، یک نمونه ممانعت از حق است. یا مثلاً مالک یک زمین راه عبور همسایه را که سالها از داخل زمین او میگذشته، ناگهان با کشیدن دیوار مسدود کند؛ در اینجا هم همسایه میتواند دعوای ممانعت از حق (حق عبور) مطرح نماید. قرار دادن قفل یا مانع فیزیکی در مسیر عبور صاحب حق، مسدود کردن مجرای آب یا فاضلابی که دیگری حق استفاده از آن را دارد، برداشتن نردبان یا پل ارتباطی که شخص برای ورود به ملک خود نیاز دارد، همه از نمونههای ممانعت از حق به شمار میروند.
در دعوای ممانعت از حق نیز مانند دو دعوای قبلی، سابقه استفاده خواهان از آن حق باید اثبات شود؛ اما نکته مهم این است که دادگاه الزامی به بررسی منشاء و مشروعیت حق مورد ادعا ندارد. یعنی اگر شخصی در گذشته حتی به ناحق از یک حق ارتفاق یا انتفاع استفاده میکرده و حال دیگری جلوی او را گرفته است، همین سابقه بهرهبرداری سابق برای حمایت قانونی کفایت میکند. بنابراین در رسیدگی به دعوای ممانعت از حق، دادگاه اصل وجود حق ارتفاق یا انتفاع را به صورت ماهوی بررسی نمیکند و تنها احراز مینماید که آیا خواهان قبلاً از این حق در ملک خوانده استفاده میکرده یا خیر. این ویژگی باز هم تاکیدکننده هدف قانونگذار است که تغییر خودسرانه وضع موجود را ممنوع کند؛ حتی اگر مثلاً همسایه (خوانده) استدلال کند که «خواهان اصلاً حق عبور نداشته و من راه را بستم»، دادگاه به این ادعا در این مرحله توجهی نمیکند و فقط نگاه میکند آیا خواهان سابقاً عبور میکرده یا نه. اگر عبور میکرده و الآن خوانده مانع شده، حکم به رفع ممانعت میدهد. البته پس از آن، اگر واقعاً اختلاف بر سر وجود یا عدم وجود حق ارتفاق باشد، طرفین میتوانند جداگانه دعوای اثبات یا نفی آن حق را مطرح کنند.
مثال قضایی: در یک رأی دادگاه کیفری که در تهران صادر شده، شخصی با قفل کردن درِ شوفاژخانه مشترک یک آپارتمان، از ورود یکی دیگر از شرکای ساختمان به آن محل جلوگیری کرده بود. دادگاه پس از بررسی شواهد و اظهارات مطلعین، این اقدام را بزه ممانعت از حق تشخیص داد. قاضی مستنداً به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، متهم را به رفع ممانعت از حق (باز کردن قفل و امکان استفاده شاکی) و پرداخت جزای نقدی بدل از حبس محکوم نمود. این حکم نشان میدهد که حتی در رویه کیفری نیز صرف اثبات ایجاد مانع غیرموجه برای صاحب حق، جهت محکومیت ممانع کافی است. البته همانطور که گفته شد، در رسیدگی کیفری شاکی باید مالک یا ذیحق بودن خود را ثابت کند تا شکایت پذیرفته شود.
از منظر کیفری، ممانعت از حق نیز در ماده ۶۹۰ تعزیرات جرم شناخته شده و در کنار تصرف عدوانی و مزاحمت به آن تصریح گردیده است. مجازات آن هم همان حبس تعزیری درجه ۷ (حداکثر شش ماه پس از اصلاحات) میباشد. اما جالب است بدانیم که اگر موضوع حق مربوط به مال منقول باشد (مثلاً کسی شما را از استفاده از خودرو خودتان منع کند)، این عمل جرم ممانعت از حق تلقی نمیشود؛ زیرا ماده ۶۹۰ صراحتاً مربوط به املاک و حقوق غیرمنقول است و طبق نظر مشورتی قوه قضاییه، اموال منقول از شمول این ماده خارج هستند. بنابراین ممانعت از حق نیز تنها در بستر املاک و مستغلات قابل پیگیری کیفری است. با این حال، حتی اگر عملی عنوان جرم نداشته باشد، راه حقوقی آن (طرح دعوای حقوقی ممانعت از حق) باز است و میتوان از دادگاه حقوقی رفع ممانعت را خواستار شد.
شباهتها و تفاوتهای دعاوی سهگانه تصرف
سه دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق در عین تفاوتهای مفهومی، شباهتهای زیادی در ماهیت حقوقی و شرایط طرح دارند. نخستین شباهت، غیرمنقول بودن موضوع دعوا است؛ هر سه دعوا فقط درباره املاک، اراضی و حقوق مربوط به املاک معنی پیدا میکنند. شباهت مهم دیگر، عدم نیاز به اثبات مالکیت توسط خواهان است؛ در هر سه دعوا تصرف یا استفاده سابق خواهان محور رسیدگی است و دادگاه وارد دلایل مالکیت یا مشروعیت حق نمیشود. کافی است خواهان نشان دهد که وضعیت تصرف یا بهرهبرداری سابق به نفع او بوده و خوانده بدون رضایت او و برخلاف قانون، این وضعیت را بر هم زده است. در واقع حمایت از متصرف سابق فلسفه مشترک هر سه دعوا است. همچنین هر سه دعوا در آیین دادرسی تشریفات سادهتر و رسیدگی سریعتری نسبت به دعاوی عادی دارند؛ دادگاه مکلف است خارج از نوبت به آنها رسیدگی کند (زیرا حفظ فوریت در اعاده تصرف یا رفع مزاحمت اهمیت دارد).
اما تفاوت این دعاوی، بهطور خلاصه در ماهیت تجاوز خوانده است: اگر تصرف جدیدی صورت گرفته و ملک از دست متصرف سابق خارج شده باشد، مورد از مصادیق تصرف عدوانی است. اگر تصرف سابق همچنان باقی است اما اخلال و اذیتی در آن بهوجود آمده (بدون خروج ملک از ید متصرف)، مورد مزاحمت خواهد بود. و اگر شخص از حقی در ملک دیگر استفاده میکرده و اکنون جلوی او را گرفتهاند، این وضعیت ممانعت از حق تلقی میشود. بنابراین تصرف عدوانی شدیدترین حالت است (خارج کردن مال از تصرف دیگری)؛ مزاحمت درجه خفیفتر (ایجاد اختلال در تصرف دیگری بدون اخراج او)؛ و ممانعت از حق مربوط به ممانعت از اعمال حق در ملک دیگری است. به عبارتی، در تصرف عدوانی تسلط و تصرف غیرقانونی توسط خوانده اتفاق میافتد، ولی در مزاحمت و ممانعت خوانده تصرفی برای خود نمیکند و فقط باعث سلب یا محدود شدن استفاده خواهان میشود.
از حیث مرجع صالح، هر سه دعوا چون راجع به غیرمنقول هستند، در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک میباشند. یعنی خواهان باید در دادگاه حقوقی حوزهای که ملک در آن واقع است دادخواست خود را ثبت کند (نه مثلاً دادگاه محل اقامت خوانده). این یک قاعده عمومی در دعاوی غیرمنقول است. در بعد کیفری هم، شکایت در دادسرای محل وقوع جرم (محل ملک) مطرح میشود.
یک نکته قابل توجه در رویه قضایی، وضعیت املاک مشاع (شراکتی) است. پرسشی که مطرح میشود این است که اگر یکی از شرکای ملک مشاعی، مانع تصرف یا استفاده شریک دیگر شود یا در آن مزاحمت ایجاد کند، آیا میتوان این دعاوی تصرف را مطرح کرد؟ پاسخ قانونگذار مثبت است. طبق ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر در مال مشاع بعضی از شرکا مانع تصرف یا مزاحم استفاده شرکای دیگر شوند، عمل آنها حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق خواهد بود. بنابراین حتی یک شریک ملک نیز نمیتواند خودسرانه مانع استفاده شریک دیگر شود؛ مثلاً اگر دو برادر در ملکی شریکاند و یکی با تغییر قفل در، برادرش را راه ندهد، عمل او در حکم ممانعت از حق یا تصرف عدوانی نسبت به سهمالشرکه طرف مقابل تلقی میشود و قابل طرح در دادگاه است.
از لحاظ مدت تصرف قبلی خواهان که باید اثبات شود، قانون جدید مدت معینی را لازم ندانسته و حتی یک تصرف کوتاهمدت اما مستقر و آرام نیز حمایت میشود. در قانون قدیم شرط بود که خواهان حداقل یک سال سابقه تصرف داشته باشد، اما اکنون تصریحی به مدت یکسال وجود ندارد و رویه دادگاه بیشتر به ثبات و وضوح تصرف سابق توجه دارد تا طول زمان آن. البته برخی حقوقدانان هنوز هم تصرف کمتر از چند ماه را کافی نمیدانند و عرفاً تصرف مستقر را نوعاً تصرفی میدانند که حداقل نزدیک به یک سال ادامه داشته باشد. با این حال ملاک قانونی، وجود تصرف یا استفاده سابق است حتی اگر مدت آن کوتاه بوده باشد، مشروط بر اینکه برای دادگاه محقق و محرز شود.
توجه: دعاوی تصرف (به ویژه تصرف عدوانی و مزاحمت) را نباید با دعوای خلع ید یا تخلیه ید اشتباه گرفت. در دعوای خلع ید، خواهان ادعای مالکیت دارد و باید مالکیت خود را ثابت کند تا دادگاه حکم به خلع ید غاصب بدهد؛ اما در دعوای تصرف عدوانی، مالکیت مطرح نیست و صرف متصرف بودن خواهان کفایت میکند. همچنین در دعوای تخلیه (مثلاً تخلیه مستأجر)، خواهان مالک است و خوانده در ابتدا با اجازهی او وارد ملک شده (مثلاً با قرارداد اجاره) ولی اکنون مدت قرارداد تمام شده و خوانده ملک را تخلیه نمیکند؛ در این حالت نیز دعوا ماهیتاً با تصرف عدوانی فرق دارد و تحت مقررات خاص خود رسیدگی میشود. بنابراین هرچند همه این دعاوی مربوط به تصرف املاک هستند، اما از نظر مبنا و نحوه رسیدگی متفاوتاند. توصیه میشود برای انتخاب صحیح نوع دعوا و افزایش شانس موفقیت، حتماً با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت شود.
نمونههایی از رویه قضایی در دعاوی تصرف
محاکم ایران در سالهای اخیر آرای متعددی در زمینه دعاوی تصرف صادر کردهاند که هر کدام نکات آموزندهای دارند. در بالا به یک نمونه در خصوص ممانعت از حق (قفل کردن درِ مشاع) اشاره شد. همچنین در خصوص تصرف عدوانی کیفری اختلافنظرهایی پیرامون مرجع صالح رسیدگی وجود داشت که با رأی وحدت رویه اخیر دیوان عالی کشور حل شده است. مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۰۷ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۱۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، رسیدگی به جرم تصرف عدوانی املاک اشخاص خصوصی مستقیماً در صلاحیت دادگاه کیفری دو است (بدون نیاز به صدور کیفرخواست توسط دادسرا). این رأی به دنبال اختلافی صادر شد که برخی دادگاهها تصرف عدوانی را جرم درجه ۷ میدانستند و مستقیماً رسیدگی میکردند و برخی دیگر به خاطر امکان جایگزینی جزای نقدی، آن را درجه ۵ تلقی و صلاحیت را به طی شدن تحقیقات دادسرا موکول میکردند. رأی وحدت رویه مذکور تکلیف را مشخص کرد که به هر حال تصرف عدوانی با حبس تا شش ماه، جرم درجه ۷ بوده و دادگاه میتواند مستقیم رسیدگی کند.
در رویه دادگاههای حقوقی نیز نکات جالبی دیده میشود. مثلاً در نمونه رأی دادگاه بدوی که پژوهشگاه قوه قضاییه منتشر کرده، قاضی تأکید نموده برای موفقیت در دعوای رفع تصرف عدوانی، خواهان باید ثابت کند تصرفات سابقش مستمر، مستقر، علنی و بدون ابهام بوده است. این یعنی صرف یک حضور گذرا در ملک کافی نیست؛ تصرف باید به نحوی باشد که عرفاً متصرف شناخته شود. در همان پرونده، دادگاه دعوای خواهان را رد کرده چون مشخص شد تصرفات قبلی او متزلزل بوده و به طور واضح نمیتوانسته مدعی تصرف باشد. مثال دیگر، رأی دادگاهی است که خواهان با سند عادی مدعی مالکیت و تصرف سابق شده بود و خوانده با سند رسمی مالکیت در مقام دفاع برآمد. دادگاه در آن پرونده اعلام کرد که دعوای تصرف عدوانی ارتباطی به مالکیت ندارد و حتی اگر خوانده سند رسمی داشته باشد، تا زمانی که خودش متصرف نبوده و خواهان متصرف سابق است، حق ندارد خودسرانه اقدام کند. نتیجه آن پرونده صدور حکم به نفع خواهان (متصرف سابق) بود، زیرا خوانده علیرغم مالک بودن، بایستی از طریق قانونی و نه شخصاً رفع تصرف میکرد. این رأی مؤید همان اصل کلیدی است که در دعوای تصرف عدوانی، دادگاه به دلایل مالکیت طرفین توجهی نمیکند و فقط تصرفات را میسنجد.
در پایان باید اشاره کرد که افراد در مواجهه با تجاوز به تصرفاتشان نباید دست به اقدام خودسرانه بزنند. راه قانونی و صحیح توسل به یکی از دعاوی تصرف (متناسب با وضعیت) است. قانونگذار با این سازوکارها، از تبدیلشدن اختلافات ملکی به درگیریهای خطرناک جلوگیری کرده است. چه بسا شخصی که واقعاً مالک ملک هم هست، اگر خودسرانه و با زور متصرف فعلی را بیرون کند، هم در دعوای تصرف عدوانی محکوم میشود و هم ممکن است از حیث کیفری مجازات گردد. بنابراین احترام به حاکمیت قانون ایجاب میکند که همه اختلافات از مجرای دادگستری حلوفصل شود. دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق ابزارهایی کارآمد در اختیار ذیحق قرار میدهند تا در کوتاهترین زمان ممکن جلوی تعرض به حق خود را بگیرد و وضع سابق را اعاده کند. سپس در صورت لزوم، رسیدگی ماهوی به ادعای مالکیت یا حقوق ارتفاقی در دادگاه صالح انجام خواهد شد. این ترکیب از حمایت فوری از متصرف و امکان رسیدگی نهایی به مالکیت، به برقراری عدالت و نظم در حوزه املاک کمک شایانی میکند.
با شناخت دقیق این دعاوی و شرایط آنها، میتوان در مواقع بروز مشکل ملکی، تصمیم درستی در انتخاب نوع دعوا گرفت و از حمایت قانونی به بهترین نحو بهرهمند شد. امیدواریم این مطلب توانسته باشد تصویری روشن و جامع از دعاوی سهگانه تصرف – یعنی تصرف عدوانی، دعوای مزاحمت و ممانعت از حق – ارائه کند و در عمل به کار خوانندگان گرامی بیاید.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.