فسخ قرارداد ملکی به دلیل عدم پرداخت ثمن و مطالبه قیمت روز ملک
مقدمه
در معاملات فروش ملک گاهی پیش میآید که خریدار به تعهدات مالی خود عمل نمیکند؛ مثلاً چکهای پرداخت ثمن (بهای معامله) برگشت میخورند یا مبلغ معامله در موعد مقرر پرداخت نمیشود. در این شرایط، بسیاری از فروشندگان با استناد به شرط فسخ در قرارداد – یعنی شرطی که به فروشنده حق میدهد در صورت عدم پرداخت ثمن معامله را برهم بزند – اقدام به فسخ قرارداد میکنند. پیچیدگی زمانی بیشتر میشود که خریدار ملک را پیش از فسخ به شخص ثالثی منتقل کرده باشد. این scenario پرسشهای مهمی را مطرح میکند: آیا با فسخ قرارداد، فروشنده میتواند قیمت روز ملک را از خریدار مطالبه کند؟ تکلیف معاملهای که خریدار با شخص ثالث انجام داده چه میشود؟ در این پست حقوقی تخصصی اما قابل فهم، با نگاهی به قانون مدنی، آیین دادرسی مدنی و رویه قضایی (از جمله رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور)، به این پرسشها پاسخ میدهیم.
شرح فرض حقوقی: فسخ از سوی فروشنده و انتقال ملک توسط خریدار
فرض کنیم یک قرارداد فروش ملکی منعقد شده و خریدار بخشی از ثمن معامله را با چکهای وعدهدار پرداخت کرده است. در متن مبایعهنامه شرط شده که اگر هر یک از این چکها در موعد خود پاس نشود، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند و خریدار موظف است ملک را به فروشنده مسترد نماید. حال خریدار قبل از اینکه فروشنده فسخ خود را اعمال کند، ملک را از طریق سند عادی یا حتی رسمی به شخص دیگری میفروشد. خریدار جدید ممکن است از وجود شرط فسخ در قرارداد اولیه بیاطلاع باشد و خود را مالک قانونی ملک بداند. سپس فروشنده با استناد به تخلف خریدار اول (عدم پرداخت ثمن) قرارداد را فسخ میکند و خواهان پس گرفتن ملک میشود. این وضعیت از نظر حقوقی بسیار چالشبرانگیز است؛ زیرا دو معاملهی به ظاهر معتبر روی یک ملک رخ داده است: معامله اول بین فروشنده و خریدار که فسخ شده، و معامله دوم بین خریدار و شخص ثالث که قبل از فسخ انجام شده است. فروشنده که اکنون قرارداد اول را فسخ کرده، با دو انتخاب ظاهری مواجه میشود: بازپسگیری ملک از هر کسی که در حال حاضر متصرف آن است، یا مطالبه قیمت ملک به نرخ روز از خریدار متخلف (چرا که ارزش ملک در این مدت احتمالاً افزایش یافته است). برای رسیدن به پاسخ درست، باید به قواعد فسخ در قانون مدنی و رویه قضایی توجه کنیم.
مقاله حق فسخ
مبنای حقوقی مطالبه قیمت روز ملک پس از فسخ
طبق قواعد عمومی قانون مدنی ایران، فسخ قرارداد باعث میشود که قرارداد منحل شود و طرفین باید آنچه را که از یکدیگر گرفتهاند مسترد کنند. به عبارت دیگر، پس از فسخ، عوضین معامله به حالت قبل از عقد برمیگردد؛ یعنی فروشنده باید ثمن دریافتی (اگر دریافت کرده) را پس بدهد و خریدار باید مبیع (ملک) را به فروشنده بازگرداند. در این فرآیند، لحاظ کردن قیمت روز ملک وجاهت قانونی ندارد. این جمله بدین معناست که قانون اصل را بر بازگرداندن خود ملک قرار داده است نه پرداخت معادل ارزش روز آن. بنابراین اصولاً فروشنده نمیتواند صرفاً به خاطر بالا رفتن قیمت ملک، تقاضای دریافت قیمت فعلی ملک را به جای خود ملک بنماید. حتی در یکی از آراء دادگاه تجدیدنظر تهران تصریح شده: «با تحقق شرایط فسخ و اعمال آن، عوضین – یعنی ثمن به خریدار و مبیع به بایع – مسترد میگردد و لحاظ قیمت روز مبیع وجاهت قانونی ندارد».
با این حال، وضعیت حقوقی انتقالهایی که خریدار قبل از اعمال فسخ انجام داده، کمی پیچیدهتر است. قانون مدنی در موادی مانند ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ به برخی تصرفات خریدار در دوران قبل از فسخ اشاره دارد. ماده ۴۵۴ قانون مدنی میگوید اگر مبیع بعد از فروش اجاره داده شود و سپس فسخ صورت گیرد، اجاره باطل نمیشود مگر اینکه در قرارداد شرط عدم انجام تصرفات ناقله (مثل اجاره دادن یا انتقال منافع) شده باشد. به طور مشابه، ماده ۴۵۵ نیز مقرر کرده اگر خریدار بعد از عقد، تمام یا قسمتی از مبیع را رهن بدهد و سپس فروشنده فسخ کند، فسخ معامله به حق مرتهن (گیرنده رهن) خللی وارد نمیکند؛ مگر اینکه شرط خلاف شده باشد. این مقررات نشان میدهند که اصل بر حفظ حقوق اشخاص ثالث در معاملات بعدی است، مگر آن که طرفین در قرارداد اولیه، خلاف آن را شرط کرده باشند. بنابراین، اگر شرط عدم انتقال ملک یا لزوم استرداد مبیع در قرارداد فروش پیشبینی نشده باشد، امکان دارد که فسخ قرارداد اول تأثیری بر معامله دوم نگذارد و فروشنده نتواند ملک فروختهشده به ثالث را پس بگیرد. در چنین وضعی، ظاهراً تنها راه جبران خسارت فروشنده آن است که از خریدار متخلف مطالبه مثل یا قیمت ملک را بنماید. هرچند باید توجه داشت که منظور از قیمت در اینجا طبق اصول کلی، قیمت زمان فسخ یا زمان ادای دین است نه لزوماً قیمت روز بازار؛ زیرا مطالبه قیمت روز به صورت فراتر از اصل خسارت، مستلزم تصریح قانونی یا قراردادی خاص است که در فسخ معاملات صحیح، چنین تصریحی وجود ندارد. پس در یک نگاه کلی، مطالبهٔ قیمت روز ملک پس از فسخ، مبنای قانونی مستقلی ندارد و جایگزین حقوقی بازپسگیری خود مال محسوب نمیشود.
البته قانونگذار در موارد خاصی، جبران کاهش ارزش پول یا پرداخت به نرخ روز را پذیرفته است، اما آن موارد عمدتاً مربوط به بطلان معامله یا مستحق للغیر درآمدن مبیع است نه فسخ صحیح قرارداد. برای نمونه، در فروش مال غیر (که معامله اساساً باطل است) فروشندهی فضولی مکلف به بازگرداندن ثمن و پرداخت غرامات به قیمت روز شده است که این حکم در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳ و شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰ مورد تأکید قرار گرفته است. اما در فسخ یک قرارداد صحیح که با اراده یکی از طرفین صورت میگیرد، اساساً عقد اولیه معتبر بوده و به جهت تخلف فسخ شده است؛ لذا قانون چنین غرامتی را برای طرف مقابل (فروشنده) پیشبینی نکرده و فروشنده میتواند اصل مال خود را پس بگیرد. بنابراین در پروندههایی که فروشنده پس از فسخ، به جای ملک تقاضای قیمت روز ملک را کرده، دادگاهها معمولاً این خواسته را وارد ندانستهاند زیرا با قواعد عمومی فسخ و استرداد عوضین منافات دارد. خلاصه اینکه حق قانونی فروشنده پس از فسخ، دریافت دوبارهی خود ملک است نه مطالبه ارزش ریالی فعلی آن؛ مگر در شرایط استثنائی که ملک عیناً قابل استرداد نباشد (مثلاً تلف شدن ملک) که در آن صورت هم معمولاً قیمت زمان تلف یا زمان حکم محاسبه میشود، نه صرفاً افزایش قیمت بازار.
در صورت داشتن شرط داوری در قرارداد خود این پست را حتما مطالعه کنید.
تحلیل رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور
اکنون با درک چارچوب قانونی فوق، به رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور میپردازیم که به طور مستقیم به فرض بحث ما ارتباط دارد. این رأی وحدت رویه در پاسخ به صدور آراء متهافت از سوی دادگاهها در خصوص تأثیر فسخ قرارداد فروش ملک بر معاملات بعدی صادر شده است. در پروندهای که منجر به این رأی وحدت رویه شد، فروشنده یک ساختمان را با شرط پرداخت اقساطی ثمن فروخته بود و شرط کرده بود که اگر هر قسط در موعد خود پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. خریدار اول بخشی از ثمن را نپرداخت و فروشنده از طریق دادگاه فسخ معامله را گرفت. اما در این فاصله خریدار ملک را به دو نفر دیگر منتقل کرده بود. یکی از دادگاهها رأی به ابطال معاملات دوم و سوم به تبع فسخ معامله اول داد و استدلال کرد که مالکیت خریدار اول اساساً مشروط به پرداخت ثمن بوده و با تخلف وی و اعمال فسخ، اقدامات وی و انتقالهای بعدی باطل میشود. در مقابل، دادگاه دیگری معتقد بود چون در قرارداد اولیه، خریدار از انتقال منع نشده بود و اثر فسخ نیز نسبت به آینده است، معاملهی دوم صحیح باقی میماند و فروشنده فقط حق مطالبهی ثمن یا قیمت از خریدار اول را دارد. این تعارض آراء نهایتاً در هیأت عمومی دیوان عالی کشور مطرح شد و رأی وحدت رویه ۸۱۰ به نفع نظریه نخست صادر گردید.
بر اساس رأی وحدت رویه ۸۱۰، اگر در قرارداد فروش شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، آنگاه با تحقق شرط و اعمال فسخ – حتی اگر خریدار، ملک را به دیگری فروخته باشد – باید ملک به فروشنده بازگردانده شود. رأی تصریح میکند که عدم اطلاع خریدار بعدی از این شرط (در فرضی که شرط در قرارداد ذکر شده) طبق رفتار متعارف و با توجه به حق تقدم مالک اولیه، باعث بیاثر شدن شرط و از بین رفتن حق فروشنده نسبت به عین مال نخواهد بود. به بیان ساده، اگر در قولنامه یا مبایعهنامهی اولیه چنین شرط فسخی وجود داشته باشد، هر شخص ثالثی که ملک را از خریدار بخرد باید خطر فسخ را بپذیرد؛ عدم آگاهی او توجیهی برای حفظ معاملهاش نیست. نتیجه رأی وحدت رویه آن است که معاملهی دوم (و حتی معاملات بعدی) در صورت اعمال فسخ، خودبهخود باطل میشوند و فروشندهی اولیه میتواند ملک را پس بگیرد. این رأی با اکثریت قضات دیوان عالی کشور تأیید شده و طبق قانون برای تمامی محاکم لازمالاتباع است. به موجب ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری (که قواعد آرای وحدت رویه را معین کرده است) این تصمیم در موارد مشابه، برای دادگاهها و مراجع قضایی و غیرقضایی لازمالاتباع خواهد بود. بنابراین پس از سال ۱۴۰۰، تمامی دادگاهها موظفند در سناریوی مشابه، حکم به استرداد ملک به فروشنده بدهند و معاملات بعدی را بیاعتبار بدانند.
نکات مهم در رأی وحدت رویه ۸۱۰: این رأی مبتنی بر مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی است. دیوان عالی کشور با استناد به اصل حاکمیت اراده (ماده ۱۰ قانون مدنی) و لزوم قراردادها (ماده ۲۱۹) و همچنین تفسیر شروط ضمن عقد بر اساس عرف (مواد ۲۲۰ و ۲۲۵)، شرط حق فسخ فروشنده را حاوی یک شرط ضمنی مهم دانسته است: اینکه خریدار نباید تصرفی کند که مغایر حق فسخ فروشنده باشد. به بیان دیگر، هر چند ممکن است در قرارداد تصریح نشده باشد که خریدار حق فروش یا انتقال ملک به غیر را ندارد، اما صرف وجود شرط فسخ به طور ضمنی مانع چنین انتقالی است. خود رأی وحدت رویه ۸۱۰ نیز تأکید میکند که برای اعمال این حکم، لازم نیست حتماً در قرارداد به «عدم انجام تصرفات ناقله» یا «استرداد مبیع» تصریح شده باشد و همان شرط فسخ در صورت تخلف، کفایت میکند. این برداشت مبتنی بر عرف معاملات است؛ چرا که در معاملهای که فروشنده برای خود حق فسخ به علت عدم پرداخت قائل شده، عرفاً انتظار میرود خریدار تا پایان موعد پرداخت، ملک را به دیگری منتقل نکند و ملک وثیقه پرداخت ثمن باقی بماند. رأی وحدت رویه ۸۱۰ در واقع این عرف را به رسمیت شناخته و آن را به عنوان شرط ضمنی قرارداد تلقی کرده است. از سوی دیگر، رأی وحدت رویه تصریح دارد که حکم خود را منحصر به عقد بیع با خیار تخلف شرط نمیداند، بلکه در تمام معاملات و کلیه خیارات قراردادی (مانند بیع شرط، خیار شرط و خیار تخلف شرط) چنین اثری جاری است. البته در خیارات قانونی (مثل خیار غبن یا تبعض صفقه) یا مواردی که حق فسخ بعد از قرارداد و بدون آگاهی خریدار اولیه ایجاد شود، وضعیت متفاوت خواهد بود و انحلال عقد اول، معاملات بعدی را باطل نمیکند. به عبارت دیگر، رأی وحدت رویه ۸۱۰ مخصوص مواردی است که حق فسخ در ضمن قرارداد اولیه پیشبینی شده باشد و طرفین (خصوصاً خریدار) از ابتدا به امکان برهم خوردن معامله واقف باشند. در این حالت، هر انتقال بعدی معلق به پابرجا ماندن قرارداد اولیه است و با فسخ عقد نخست بیاعتبار میشود.
خلاصه تحلیل رأی وحدت رویه ۸۱۰ این است که قانون و عرف، حق فروشنده را در اولویت قرار میدهد و اجازه نمیدهد خریدار متخلف با فروش مال به دیگری، حق فسخ فروشنده را بیاثر کند. در نتیجه فروشنده نه تنها نیازی به مطالبه قیمت روز ملک ندارد، بلکه خودش مالک ملک خواهد شد و از افزایش ارزش آن نیز بهرهمند میگردد. از طرف دیگر، خریدار دوم (یا بعدی) که ملک را خریده، باید ثمن پرداختی خود را از فروشنده متخلف پس بگیرد. بدین ترتیب عدالت تا حدود زیادی برقرار میشود: خریدار متخلف به دلیل نقض عهد، ملک را از دست میدهد و باید خسارت معاملهی نافرجام شخص ثالث را جبران کند؛ خریدار دوم که بیدقتی کرده و ملک دارای شرط فسخ را خریده، پولش را از خریدار اول پس میگیرد؛ و فروشنده اولیه به ملک خود میرسد و از زیان ناشی از کاهش ارزش پول مصون میماند.
نتیجهگیری و توصیه عملی
در دعاوی فسخ قراردادهای ملکی به علت عدم پرداخت ثمن، مطابق قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰، حق قانونی فروشنده است که ملک فروختهشده را پس بگیرد. فروشنده میتواند با استفاده از شرط فسخی که در قرارداد پیشبینی شده، ابتدا فسخ معامله را به طور رسمی اعلان کند (مثلاً از طریق اظهارنامه یا طرح دعوای تأیید فسخ) و سپس از دادگاه استرداد مبیع و ابطال معاملات بعدی را بخواهد. بر اساس رویه فعلی، دادگاهها مکلفند پس از احراز تحقق شرط فسخ، حکم به تأیید فسخ قرارداد اولیه و بیاعتباری انتقالهای بعدی صادر کنند تا ملک به مالک اصلی بازگردد. فروشنده نباید به دریافت قیمت روز ملک از خریدار دلخوش باشد؛ چرا که همانطور که گفتیم مطالبهی قیمت روز مبنای قانونی روشنی در فسخ معامله ندارد و ممکن است دادگاه چنین درخواستی را نپذیرد. بهترین مسیر برای فروشنده، استرداد خود ملک است و خوشبختانه رأی وحدت رویه نیز این راه را هموار کرده است. به علاوه، اگر فروشنده هنگام معامله شرط فسخ را صریحاً در قرارداد ذکر کند، ریسک حقوقی بسیار کاهش مییابد. توصیه عملی به فروشندگان ملک (خصوصاً در معاملات اقساطی) این است که حتماً شروط مناسبی برای تضمین پرداخت ثمن در قرارداد بگنجانند (مانند شرط فسخ و الزام خریدار به عدم انتقال ملک تا تسویه کامل) تا در صورت تخلف، دستشان برای احقاق حق باز باشد. همچنین به خریداران ثالث توصیه میشود پیش از خرید ملک، حتماً قراردادهای قبلی مربوط به ملک را بررسی کنند و از نبود شروط اینچنینی اطمینان حاصل نمایند؛ زیرا عدم آگاهی از وجود شرط فسخ، مانع اجرای آن نخواهد شد. در نهایت، راهکار عملی برای هر سه طرف (فروشنده، خریدار اول و خریدار دوم) آن است که در این مواقع با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنند تا بهترین اقدام حقوقی صورت گیرد. بهرهگیری از مشاوره تخصصی میتواند از طرح دعاوی بیفرجام یا ورود خسارات بیشتر جلوگیری کند.
معرفی کوتاه وکیل
مهدی سلمانیان – وکیل پایه یک دادگستری و فارغ التحصل کارشناسی ارشد از دانشگاه تهران در رشته حقوق خصوصی با سالها تجربه در زمینه دعاوی ملکی و داوری – آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی در زمینه فسخ قراردادها، مطالبه ثمن و مشکلات حقوقی معاملات املاک میباشد. ایشان با دانش تخصصی و آگاهی خود، میتواند راهگشای موکلین در پروندههای پیچیده ملکی باشد. جهت مشاوره یا طرح هرگونه پرسش در این زمینه میتوانید با دفتر ایشان تماس حاصل فرمایید.
سوالات متداول درباره فسخ قرارداد ملکی و مطالبه قیمت روز ملک
۱. اگر پس از فسخ قرارداد، خریدار ملک را به فرد دیگری فروخته باشد، فروشنده چه حقی دارد؟
مطابق رأی وحدت رویه ۸۱۰، اگر حق فسخ در قرارداد اولیه پیشبینی شده باشد و فروشنده از آن استفاده کند، حتی اگر خریدار، ملک را به دیگری منتقل کرده باشد، فروشنده میتواند بازگرداندن ملک را از هر کسی که متصرف آن است، بخواهد و انتقالهای بعدی باطل میشود.
۲. آیا فروشنده میتواند پس از فسخ، قیمت روز ملک را از خریدار مطالبه کند؟
در فسخ قرارداد صحیح، قاعده این است که خود ملک باید به فروشنده بازگردد و مطالبه قیمت روز ملک جایگاهی ندارد؛ مگر اینکه بازگرداندن ملک ممکن نباشد (مانند تلف شدن) که در این صورت قیمت زمان تلف یا ادای دین معیار خواهد بود، نه قیمت روز بازار.
۳. اگر خریدار دوم از شرط فسخ اطلاعی نداشته باشد، باز هم باید ملک را پس دهد؟
فرض مفروز رأی وحدت رویه ۸۱۰ اطلاع خریدار بعدی از شرط فسخ، است و این را به عنوان یک رفتار متعارف معرفی نموده است ، در عمل نیز موقع خرید ملک قاعدتا مبایعه نامه حداقل ید قبلی فروشنده قابل دسترسی و مطالعه است لذا عدم اطلاع مانع اعمال حق فسخ فروشنده نیست و انتقالهای بعدی منحل میشوند. و اثبات عدم اطلاع بر عهده شما است و امکان دارد با اثبات این موضوع ملک را برای خود حفظ کنید(احتمال بسیار کم است)
۴. اگر فروشنده هنگام معامله شرط فسخ را درج نکرده باشد، باز هم میتواند ملک را پس بگیرد؟
در صورتی که حق فسخ در قرارداد پیشبینی نشده باشد، فروشنده تنها در صورت تحقق خیارات قانونی (مانند غبن، تدلیس و ...) و با رعایت شرایط خاص آنها میتواند معامله را فسخ کند و آثاری متفاوت نسبت به انتقال ملک خواهد داشت.
۵. برای اعمال فسخ یا طرح دعوا، چه اقداماتی توصیه میشود؟
توصیه میشود فروشنده در صورت تحقق شرط فسخ، فوراً این موضوع را به خریدار ابلاغ و اقدام حقوقی خود را آغاز کند (اظهارنامه، دعوای تأیید فسخ و استرداد مبیع) و پیش از هر اقدام، با وکیل متخصص امور ملکی مشورت کند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
۶. اگر خریدار دوم ملک را فروخته یا تصرفات دیگری انجام داده باشد، تکلیف چیست؟
در این حالت نیز بر اساس رأی وحدت رویه ۸۱۰، فروشنده میتواند بازگرداندن ملک را از متصرف فعلی بخواهد و معاملات بعدی بیاثر خواهد بود. البته خریدار دوم حق دارد برای مطالبه خسارت به خریدار متخلف (خریدار اول) مراجعه کند.
در صورت نیاز به مشاوره یا طرح سوالات خاصتر، میتوانید با مهدی سلمانیان، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی تماس بگیرید.
منابع و مراجع:
- قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران – مواد مرتبط با خیارات و فسخ (مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۵، ۴۵۴ و ۴۵۵).
- قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی – مقررات حاکم بر دادرسی و اجرای احکام فسخ.
- رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور – بازپسگیری مبیع توسط فروشنده به علت اعمال حق فسخ ناشی از عدم پرداخت ثمن، حتی در صورت انتقال ملک به غیر.
- دو فصلنامه نقد و تحلیل آراء قضایی، مقاله «اثر فسخ قرارداد نخست بر معاملات بعدی (تحلیل رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰)» – محمدهادی جواهرکلام، ۱۴۰۱.
- دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۳۲۴ شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – درباره عدم امکان مطالبه قیمت روز در استرداد عوضین پس از فسخ.
- مسعود فریدنی، «مطالبه قیمت روز ملک مستحقللغیر و شرایط پرداخت قیمت روز مبیع» – بررسی رأی وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور.
- وبسایت ویکیحقوق – مدخلهای مربوط به مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی و توضیحات رأی وحدت رویه ۸۱۰.
- آرای مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه – نظریات مرتبط با اثر فسخ بر انتقالهای بعدی (برای مطالعه بیشتر).
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.