اقاله قرارداد در معاملات ملکی
اقاله قرارداد (تفاسخ) یکی از روشهای قانونی برهم زدن معاملات است که با توافق دو طرف انجام میشود. در این فرآیند، طرفین یک قرارداد پس از انعقاد آن با رضایت متقابل تصمیم میگیرند قرارداد را منحل کنند و به وضعیت قبل از معامله بازگردند. در منابع فقه اسلامی نیز به مشروعیت اقاله تأکید شده و حتی روایاتی از پیامبر اسلام (ص) وجود دارد که پذیرفتن درخواست فسخ معامله از سوی شخص پشیمان را امری پسندیده دانسته است. برخلاف فسخ یکطرفه، که به اراده و اختیار یک نفر تحقق مییابد، اقاله مبتنی بر تراضی دو جانبه است و تنها با رضایت هر دو طرف اعتبار دارد. قانون مدنی ایران در ماده ۲۸۳ به صراحت امکان اقاله معامله با تراضی طرفین را به رسمیت شناخته است و از این جهت، اقاله را یک عقد جدید برای انحلال عقد پیشین تلقی میکند. اقاله مختص عقود لازم است و در قراردادهای لازمالاجرایی مانند معاملات ملکی کاربرد ویژه دارد؛ زیرا عقود جایز (مانند وکالت یا ودیعه) را هر یک از طرفین به تنهایی میتوانند فسخ کنند و نیازی به توافق متقابل برای برهم زدن قرارداد نیست.
تفاوتهای اقاله و فسخ قرارداد
هرچند اقاله و فسخ هر دو به پایان دادن قرارداد منتهی میشوند، اما از حیث اراده طرفین، ماهیت حقوقی و آثار تفاوتهای مهمی با هم دارند:
- اراده و منشاء حق: اقاله صرفاً با اراده مشترک دو طرف ممکن است و هیچیک از طرفین به تنهایی حق برهم زدن قرارداد را ندارد. در مقابل، فسخ معمولاً به استناد یک حق قانونی یا شرط ضمن عقد توسط یک طرف اعمال میشود (مثلاً فسخ به دلیل تخلف از شرط یا وجود خیار فسخ در قرارداد). بنابراین، فسخ ایقاع یکجانبه است در حالی که اقاله عقدی دوجانبه به شمار میرود.
- شرایط و پیشنیازها: تحقق اقاله نیازمند اهلیت و رضایت دو طرف و نیز معلوم و معین بودن موضوع اقاله است (باید روشن باشد کدام معامله و با چه شرایطی فسخ میشود). همچنین اقاله زمانی ممکن است که اصل قرارداد معتبر بوده و اجرا نشده یا امکان بازگشت به پیش از معامله وجود داشته باشد. برای نمونه اگر محصول معامله تلف شود یا مال مورد معامله به شخص دیگری منتقل گردد، اقاله دشوار یا غیرممکن میشود؛ زیرا بازگرداندن عوضین به حالت قبل عملاً مقدور نیست. در این وضعیتها ممکن است به جای اقاله، راهحلهای دیگری مانند انعقاد توافق جدید یا مطالبه خسارت مطرح شود. اما در فسخ، وجود یک جهت قانونی یا قراردادی موجه (مانند خیارات یا تخلف طرف مقابل) لازم است و شخص ذیحق میتواند با استناد به آن، قرارداد را یکجانبه منحل کند. فسخ ممکن است در قرارداد تصریح شده باشد یا مستقیماً از قانون ناشی شود (مثل حق فسخ ناشی از عیب یا تأخیر در تادیه ثمن در معاملات).
- ماهیت حقوقی: از دید قانون مدنی، اقاله به عنوان یک عقد جدید محسوب میشود که موضوع آن انحلال عقد پیشین است؛ بنابراین تمامی شرایط صحت قراردادها (قصد، رضا، اهلیت، موضوع مشروع و معین) در اقاله نیز جاری است. در فقه امامیه نیز اقاله نوعی تفاسخ (انحلال با توافق) دانسته شده و موجب ایجاد حق شفعه نمیشود. این در حالی است که فسخ یک ایقاع است و عمل حقوقی یکجانبهای تلقی میگردد که نیاز به قبول طرف مقابل ندارد. به تعبیر فقها، اقاله رفع اثر عقد به تراضی طرفین است، اما فسخ اعمال حقی است که میتواند از سوی یکی از متعاملین اجرا شود.
- آثار و بازگشت عوضین: به طور کلی نتیجه اقاله و فسخ مشابه است و عقد منحل شده و طرفین باید آنچه بر اساس قرارداد مبادله کردهاند به یکدیگر بازگردانند. در اقاله، چون انحلال با رضایت متقابل انجام میشود، طرفین میتوانند درباره جزئیات بازگشت عوضین توافق کنند. قانون مدنی نیز برای نظمبخشی به این بازگشت احکامی مقرر کرده است: مثلاً نماءات و منافع منفصله (مثل میوههای درخت یا اجارهبهای ملک) که در فاصله عقد تا اقاله ایجاد شده، متعلق به کسی است که در دوره قرارداد مالک بوده است، ولی نماءات متصله (مانند رشد درخت یا ساختوساز متصل به زمین) به مالک جدید (فروشنده اولیه که با اقاله مالک میشود) تعلق خواهد داشت. همچنین اگر خریدار در ملک بهبودی ایجاد کرده که ارزش آن را بالا برده است، هنگام اقاله به میزان ارزش افزوده مستحق جبران خواهد بود. این قواعد نشان میدهد که آثار اقاله از نظر زمانی تا حدی شبیه فسخ است و قرارداد را از زمان تحقق توافق اقاله از میان برمیدارد، بدون آنکه به گذشته نزدیکتر از زمان عقد تسری کامل یابد. در فسخ نیز اصولاً همین بازگشت به وضع سابق رخ میدهد و هر یک از متعاملین باید عوض خود را مسترد کنند. با این تفاوت که در فسخ ممکن است بابت استفاده یا تلف مال در مدت قرارداد، حسب مورد احکام خاصی (مثلاً پرداخت ارش در فسخ به دلیل عیب) جریان یابد که در اقاله، چون با توافق طرفین است، معمولاً طرفین درباره آن توافق میکنند یا اساساً ادعایی مطرح نمیشود.
- قابلیت جزئی بودن: از دیگر تفاوتها آن است که اقاله میتواند نسبت به بخشی از معامله انجام شود. به موجب ماده ۲۸۵ قانون مدنی، ممکن است طرفین تراضی کنند که فقط قسمتی از موضوع قرارداد اقاله شود (مثلاً از یک قرارداد فروش چند ملک، تنها یکی را با توافق تفاسخ کنند). اما فسخ به طور معمول ناظر به کل قرارداد است و اعمال حق فسخ نسبت به بخشی از عقد (جز در موارد خاص مثل تعدد معاملات قابل تفکیک) پذیرفتنی نیست؛ مگر اینکه در خود قرارداد حق فسخ تبعیضی پیشبینی شده باشد.
در صورت وجود شرط داوری امکان دارد برای تایید فسخ به داوری مراجعه شود.
در این پست درخصوص ابطال رای داور بیشتر بخوانید
آثار اقاله در معاملات ملکی
در معاملات مربوط به املاک (مانند خرید و فروش ملک)، اقاله قرارداد آثار مهمی بر وضعیت مالکیت، اسناد رسمی، مالیات و حقوق اشخاص ثالث بر جای میگذارد. در ادامه، هر یک از این موارد را بررسی میکنیم:
بازگشت مالکیت و وضعیت سند رسمی
با انجام اقاله در معامله ملکی، مالکیت ملک مجدداً به فروشنده اولیه بازمیگردد و خریدار دیگر حقی بر آن ملک ندارد. از آنجا که معاملات اموال غیرمنقول در نظام حقوقی ما مشمول تشریفات ثبت رسمی هستند، اقاله یک معامله ملکی نیز باید به صورت رسمی به ثبت برسد. به بیان دیگر، اگر فروش یک ملک از طریق سند رسمی در دفتر اسناد انجام شده است، برای آنکه اقاله به طور قانونی و موثر واقع شود، لازم است طرفین به دفترخانه مراجعه کرده و سند رسمی اقاله تنظیم کنند. این سند، معامله نخست را کانلمیکن کرده و وضعیت مالکیت را به حالت قبل برمیگرداند. عدم ثبت رسمی اقاله میتواند مشکلاتی ایجاد کند؛ زیرا تا زمانی که اقاله در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسد، همچنان خریدار اولیه در اداره ثبت به عنوان مالک رسمی شناخته میشود. بنابراین برای جلوگیری از هرگونه اختلاف یا تعارض، انجام اقاله معاملات ملکی حتماً باید رسماً مستند شود. قانونگذار در قانون ثبت و مقررات مربوطه بر لزوم تنظیم اسناد رسمی برای معاملات ملکی تأکید دارد و برهم زدن این معاملات نیز از این قاعده مستثنی نیست. در سالهای اخیر حتی رویههایی در سازمان ثبت اسناد و املاک و کانون سردفتران به وجود آمده که اقاله معاملات ثبتشده را تسهیل کند (از جمله پذیرش وکالت در اقاله که در بخش آراء قضایی توضیح داده خواهد شد).
مالیات و هزینههای دولتی معامله
یکی از پرسشهای رایج در خصوص اقاله معاملات ملکی، وضعیت مالیات نقل و انتقال و هزینههای دولتی مربوط به معامله است. طبق قانون مالیاتهای مستقیم، هر نقل و انتقال قطعی املاک مشمول مالیات معینی (معمولاً درصدی از ارزش معاملاتی ملک) است. حال اگر طرفین پس از انجام معامله تصمیم به اقاله بگیرند، آیا باید دوباره مالیات بدهند یا مالیات پرداختشده قابل استرداد است؟ قانون در این زمینه تفکیک زمانی قائل شده است. بر اساس ماده ۶۷ قانون مالیاتهای مستقیم (اصلاحی ۱۳۸۰)، اگر فسخ یا اقاله معامله قطعی ملک ظرف حداکثر شش ماه از تاریخ انجام معامله صورت گیرد، از نظر مالیاتی به عنوان معامله جدید محسوب نخواهد شد. به بیان سادهتر، چنانچه طرفین در مدت شش ماه معامله را با توافق فسخ کنند، دیگر بابت برگشت مالکیت مالیات مجددی تعلق نمیگیرد. در این حالت، مالیات اولیهای که در زمان تنظیم سند پرداخت شده بود کفایت میکند و نیازی به پرداخت مالیات جدید برای سند اقاله نیست. اما اگر اقاله بعد از شش ماه از انجام معامله انجام شود، وفق مقررات، این امر یک نقل و انتقال جدید تلقی شده و مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود؛ یعنی باید مالیات دیگری بابت بازگشت ملک به مالک اولیه پرداخت شود. به علاوه، باید توجه داشت که مبلغ مالیاتی که در معامله اول پرداخت شده، بازپس داده نمیشود (مگر آنکه اساساً معامله اول ثبت رسمی نشده و مالیات وصولشده طبق ماده ۷۲ قابل استرداد باشد). بنابراین اقاله دیرهنگام از منظر هزینههای دولتی میتواند پرهزینه باشد. توصیه عملی برای کاهش هزینه این است که اگر دو طرف معامله ملکی به هر دلیل قصد انحلال قرارداد را دارند، این تصمیم را در فاصله کوتاهی اتخاذ و اجرا کنند تا مشمول معافیت مالیاتی ششماهه شوند.
حقوق اشخاص ثالث
اثرات اقاله تنها محدود به دو طرف قرارداد نیست؛ گاهی افراد ثالث نیز از انحلال یک معامله ملکی متأثر میشوند یا به آن وابستهاند. اصل اساسی آن است که اقاله یک قرارداد، حقوق مکتسبه اشخاص ثالث را تضییع نکند. برای مثال، اگر خریدار یک ملک پس از خرید، آن ملک را به شخص دیگری فروخته یا در رهن بانک گذاشته باشد، دیگر نمیتواند رأساً با فروشنده اولیه توافق به اقاله نماید؛ چون ملک عملاً به دیگری منتقل شده یا در وثیقه قرار گرفته و خریدار اولیه قدرت بازگرداندن ملک به فروشنده را ندارد. در چنین وضعیتی، اقاله معامله اول مقدور نخواهد بود مگر آنکه شخص ثالث (خریدار دوم یا مرتهن) نیز در این فرایند مشارکت داشته و حقوق وی محفوظ بماند. به طور معمول، انتقال ملک به غیر مانع اقاله تلقی میشود؛ زیرا شرط اصلی اقاله، امکان استرداد عوضین توسط طرفین اصلی است. اگر خریدار ملک را فروخته باشد، دیگر نمیتواند عین ملک را به فروشنده پس دهد. در نظام حقوقی ما برای حمایت از اشخاص ثالث با حسن نیت، معاملات بعدی مادامی که با سند رسمی و رعایت تشریفات قانونی انجام شده باشند، محترم شمرده میشوند و فروشنده اولیه نمیتواند صرفاً با ادعای اقاله، مالکیت را از خریدار دوم بازپس گیرد. در اینجا تفاوت اقاله با فسخ بیشتر نمایان میشود: در برخی موارد فسخ (که ناشی از یک حق قانونی است)، قانون مقرر کرده که حتی اگر مبیع به خریدار بعدی انتقال یافته باشد، با فسخ معامله اول، مالکیت به فروشنده برمیگردد و معاملات بعدی ملغی میشوند. نمونهاش رأی وحدت رویهای از دیوان عالی کشور است که اگر در مبایعهنامه شرط فسخ برای عدم پرداخت ثمن وجود داشته باشد و فروشنده به استناد آن معامله را فسخ کند، فروش مال به شخص ثالث نیز خللی در حق فروشنده وارد نمیکند و ملک باید به وی بازگردد. اما در اقاله که یک توافق دو جانبه است، نمیتوان بدون حضور و رضایت شخص ثالث معامله را منتفی نمود. از این رو، هر نوع حقی که خریدار نسبت به ملک برای دیگران ایجاد کرده (مثل فروش، اجاره، رهن و غیره) در زمان اقاله باید مورد توجه قرار گیرد. اگر آن حق با بازگشت ملک به فروشنده منافات داشته باشد، طرفین برای اقاله ناچارند نخست رضایت ذینفع ثالث را جلب یا ترتیب دیگری اتخاذ کنند. در غیر این صورت ممکن است اقاله آنها در برابر شخص ثالث غیرقابل استناد تلقی شود. به عنوان مثال، مستأجری که پس از فروش ملک در آن سکونت دارد، با اقاله قرارداد فروش از بین نمیرود و اجاره همچنان نافذ است؛ زیرا عقد اجاره به عنوان حق شخص ثالث باید محترم شمرده شود و مالک جدید (فروشنده اولیه که ملک را پس گرفته) قائممقام مالک قبلی در عقد اجاره خواهد بود.
نمونه آرای قضایی مرتبط با اقاله در دعاوی ملکی
در رویه قضایی ایران، موارد متعددی مطرح شده که دادگاهها ناگزیر به تحلیل شرایط و آثار اقاله بودهاند. در این بخش به چند نمونه رای و نظریه قضایی مهم اشاره میکنیم که فهم عملی موضوع را روشنتر میسازد:
- عدم امکان اجبار یکطرفه به اقاله: برابر اصول حقوقی، هیچیک از طرفین قرارداد را نمیتوان بدون رضایت خودش مجبور به اقاله کرد. این مطلب در رأی شعبه ۷۷ دیوان عالی کشور نیز صراحتاً مورد تاکید قرار گرفته است. در یک پرونده ملکی، خریدار از دادگاه درخواست کرده بود که فروشنده را به اقاله معامله ملزم کند؛ اما دادگاه و سپس دیوان عالی این خواسته را مردود دانستند. استدلال دادگاه این بود که اقاله ماهیتاً تراضی بر برهم زدن معامله است و در صورتی که یکی از طرفین راضی به اقاله نباشد، اجبار او ممکن نیست. دیوان عالی کشور نیز تأیید کرد که صرف عدم اجرای تعهدات یا پشیمانی یک طرف، به خودی خود به معنای وقوع اقاله نیست و تا زمانی که دو طرف صریحاً بر انحلال قرارداد توافق نکنند و اقدامات لازم (مانند بازگرداندن ثمن معامله) صورت نپذیرد، اقاله محقق نشده است. این رویه قضایی نشان میدهد که اقاله یک قرارداد عمل ارادی دو جانبه است و دادگاه نمیتواند نقش اراده یکی از طرفین را با حکم قضایی جایگزین کند.
- اثر اقاله (و فسخ) بر معاملات بعدی: همانطور که در بخش حقوق اشخاص ثالث اشاره شد، یکی از چالشهای حقوقی در دعاوی ملکی، وضعیت معاملات متوالی است؛ به این معنی که ملک موضوع معامله اول به نفر بعدی منتقل شده و سپس معامله اول منحل میشود. دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ تکلیف این وضعیت را در فرض فسخ به دلیل شرط روشن کرده است. مطابق این رأی وحدت رویه، اگر در مبایعهنامه ملکی شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر فروشنده حق فسخ دارد و فروشنده بر اثر تحقق شرط معامله را فسخ کند، انتقال بعدی ملک به خریدار دیگر مانع اعمال حق فسخ نیست. به بیان رأی، حتی اگر خریدار اول بدون توجه به شرط، مبیع را به دیگری فروخته باشد، پس از فسخ معامله نخست باید مبیع به فروشنده مسترد شود و عدم آگاهی خریدار دوم از وجود شرط، حقی برای او ایجاد نمیکند. این رأی از این جهت حائز اهمیت است که حق تقدم مالک اولیه را نسبت به مال مورد معامله بر هر خریدار بعدی ترجیح میدهد (البته مشروط بر اینکه حق فسخ به طور قانونی در قرارداد اولیه قید شده و خریدار دوم نیز با بررسی معمول میتوانسته از آن آگاه شود). هرچند این پرونده درباره اعمال حق فسخ بوده، اما به طور ضمنی نشان میدهد که انحلال یک معامله (خواه از طریق فسخ قانونی یا حتی تفاسخ توافقی) اصل را به بازگشت مالکیت به مالک اول و زوال معاملات بعدی قرار میدهد. با این حال، در خصوص اقاله، همانگونه که گفته شد، چون تحقق آن منوط به توافق است و معمولاً زمانی امکانپذیر است که ملک هنوز به غیر منتقل نشده باشد، کمتر پیش میآید که اقاله پس از معاملات متوالی مطرح شود. به هر روی، ملاک کلی از منظر محاکم آن است که در زنجیره معاملات، اگر معاملهای که مبنای معاملات بعدی بوده منتفی شود، اثر آن به معاملات بعدی نیز تسری یافته و آنها را بیاعتبار میکند. البته امروزه با توجه به الزام قانونی ثبت رسمی معاملات ملکی، تا حد زیادی از معاملات معارض و سلسلهوار جلوگیری شده و اشخاص ثالث میتوانند با استعلام از سامانه ثبت، از وضعیت مالکیت و شروط مرتبط با فسخ یا اقاله مطلع شوند.
- امکان انجام اقاله توسط نماینده (وکیل): پرسشی که در عمل مطرح میشود این است که آیا طرفین قرارداد میتوانند اجرای اقاله را به شخص دیگری وکالت دهند. مثلاً فروشنده و خریدار هر دو موافق انحلال معاملهاند اما خودشان حضور ندارند؛ آیا میتوانند به وکیل یا نماینده قانونی اختیار دهند که به جای آنان قرارداد را اقاله کند و حتی پس از آن ملک را به شخص دیگری منتقل نماید؟ این موضوع مورد اختلاف بود، زیرا برخی حقوقدانان اقاله را قائم به شخص طرفین و نیازمند رضایت مستقیم آنها میدانستند. با این وجود، کانون سردفتران و دفتریاران در رأی وحدت رویه شماره ۹۴ (سال ۱۴۰۰) تصریح کرد که اعطای وکالت برای انجام اقاله بلامانع است. در این رأی کاربردی، سناریویی مطرح شده بود که فروشنده و خریدار پس از توافق بر اقاله، به یک شخص ثالث وکالت دهند تا از جانب آنان هم سند رسمی اقاله را امضا کند و هم بلافاصله پس از بازگشت مالکیت، ملک را به فرد دیگری بفروشد. هیأت مدیره کانون سردفتران با صدور این رأی وحدت رویه، این ترتیب را صحیح و معتبر اعلام نمود. نتیجه چنین تصمیمی آن است که فرآیند برهم زدن معامله و انتقال بعدی آسانتر شده و نیازی به حضور همزمان مالک اولیه و خریدار برای امضای اسناد نیست؛ نماینده قانونی آنها میتواند این امور را انجام دهد. این رأی نشاندهنده انعطافپذیری حقوقی در زمینه اقاله معاملات ملکی است و به ویژه در مواردی که یکی از طرفین در دسترس نیست یا تمایل دارد شخص دیگری از جانب او اقدامات اداری را انجام دهد، کاربرد دارد.
نتیجهگیری: اقاله یا تفاسخ در معاملات ملکی راهکاری است برای پایانبخشیدن دوستانه به یک قرارداد لازم. این نهاد حقوقی با ریشه فقهی، در قانون مدنی ایران به رسمیت شناخته شده و تحت شرایطی معین اجرایی میگردد. تفاوت اقاله با فسخ در ماهیت دو جانبه آن و نیاز به توافق کامل طرفین است. آثار اقاله در حوزه املاک شامل بازگشت مالکیت و تنظیم مجدد سند رسمی، ترتیب خاص مالیاتی (عدم شمول مالیات مضاعف در بازه مشخص) و توجه به حقوق احتمالی اشخاص ثالث است. برای اطمینان از صحت و استحکام اقاله، رعایت تشریفات رسمی و مستندسازی آن ضرورت دارد. همچنین تجربه قضایی کشور نشان میدهد که محاکم به اراده و توافق واقعی طرفین در تحقق اقاله بها داده و بدون آن دخالتی در انحلال قرارداد نمیکنند. آراء قضایی مطرحشده نیز بر همین اصول تأکید دارند و ظرایف حقوقی موضوع را روشن کردهاند. در مجموع، شناخت قواعد اقاله و تفاوتهای آن با فسخ برای فعالان حوزه معاملات ملکی و شهروندانی که در مقام خریدار یا فروشنده قرار میگیرند، از جهت حفظ حقوق و تصمیمگیری آگاهانه حائز اهمیت است.
ارتباط با وکیل
اقاله قرارداد، فسخ یا سایر اختلافات ملکی، موضوعاتی تخصصی و حساس هستند که بیاطلاعی از قوانین میتواند منجر به از دست رفتن حقوق شما شود. حضور یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و قراردادها به شما کمک میکند بهترین تصمیم را بگیرید و از مسیرهای قانونی درست اقدام کنید.
📌 اگر درگیر اقاله یا فسخ قرارداد ملکی هستید و نمیدانید چه اقداماتی انجام دهید، همین حالا میتوانید با وکلای ما تماس بگیرید. مشاوره حقوقی دقیق و بررسی پرونده توسط وکیل، راهی مطمئن برای جلوگیری از مشکلات بعدی خواهد بود.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.