شیوههای نقل و انتقال املاک پس از اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول»
مقدمه
با اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، نظام نقل و انتقال املاک در ایران وارد مرحلهای جدید شده است. برخلاف تصور برخی، این قانون تغییری در مالکیت یا اعتبار اسناد مالکیت ایجاد نکرده، بلکه صرفاً نحوۀ انتقال مالکیت را الزاماً رسمی میداند. هدف اصلی قانونگذار، افزایش شفافیت، جلوگیری از کلاهبرداری و ارتقای امنیت حقوقی معاملات ملکی است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تشریح آثار این قانون اعلام کرده است که از تاریخ اجرای قانون، اسناد مالکیتی که پس از سوم تیرماه ۱۴۰۲ صادر میشوند، بهمنظور تفکیک از اسناد قدیمی، به رنگ سبز (و نه زرد) صادر خواهند شد.
شیوههای قانونی انتقال مالکیت پس از اجرای قانون
۱. انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی
بر اساس مادۀ ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی مکلفاند به درخواست طرفین، کلیۀ قراردادهای خصوصی مرتبط با اموال غیرمنقول را تنظیم و ثبت نمایند؛ از جمله:
- تعهد به بیع
- قولنامه
- مبایعهنامه
- سایر قراردادهای انتقالدهندۀ حقوق عینی
بدین ترتیب، تنظیم اسناد عادی در خصوص معاملات ملکی فاقد اعتبار بوده و تنها اسناد رسمی قابلیت استناد و انتقال مالکیت را خواهند داشت.
۲. تنظیم قرارداد از طریق مشاورین املاک متصل به سامانۀ ثبت الکترونیک
مطابق مادۀ ۳ قانون، مشاورین املاک در فرآیند نقل و انتقال، نقش واسطه دارند. در این شیوه:
- طرفین پس از حصول توافق، به مشاور املاک مراجعه میکنند.
- مشاور املاک مفاد قرارداد را در سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد وارد میکند.
- اطلاعات قرارداد بهصورت سیستمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال میشود.
- دفترخانه نسبت به تنظیم و ثبت سند رسمی اقدام مینماید.
در این مدل، مشاور املاک دیگر تنظیمکنندۀ قرارداد عادی نیست، بلکه نقش او به ثبت اطلاعات و تسهیل فرآیند رسمیسازی محدود شده است.
۳. تنظیم قرارداد بهصورت خودکاربری توسط اشخاص
بر اساس تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون، دستگاههای مسئول موظفاند قالبهای یکسان و استاندارد قراردادها را طراحی و در اختیار عموم مردم قرار دهند. در صورت تحقق این امر، اشخاص میتوانند بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک، رأساً و بهصورت خودکاربری، قرارداد خود را تنظیم کنند.
شرایط استفاده از روش خودکاربری
امکان بهرهمندی از تنظیم خودکاربری قراردادها منوط به تحقق دو شرط اساسی است:
- استفاده صرفاً از قالبهای از پیش تعریفشده
چنانچه طرفین قصد افزودن شروط یا بندهای اختصاصی به قرارداد را داشته باشند، ناگزیر از مراجعه به مشاورین املاک خواهند بود.
- پاسخگویی برخط استعلامات توسط دستگاههای اجرایی
دستگاههایی نظیر شهرداری، سازمان امور اراضی، سازمان تأمین اجتماعی و سایر مراجع ذیربط باید امکان استعلام آنلاین و لحظهای را فراهم کنند. تا پیش از تحقق کامل این زیرساخت، تنظیم قرارداد بهصورت خودکاربری عملاً قابل اجرا نخواهد بود.
هدف قانون: جلوگیری از کلاهبرداری و افزایش امنیت معاملات
یکی از مهمترین مشکلات معاملات ملکی در گذشته، پیشفروش یا فروش یک ملک به چند نفر بهصورت عادی بود؛ امری که منجر به دعاوی گسترده، تضییع حقوق خریداران و بیثباتی معاملات میشد. به همین دلیل، مجلس شورای اسلامی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول را تصویب نمود.
بر اساس این قانون:
- هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید بهصورت رسمی انجام شود.
- با ثبت رسمی، امکان انتقال همزمان یک ملک به چند نفر از بین میرود.
- خریدار میتواند بهصورت برخط از هویت مالک واقعی ملک اطمینان حاصل کند.
- با انجام معامله، مالکیت بلافاصله از فروشنده خارج و به نام خریدار ثبت میشود.
جمعبندی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با حذف تدریجی معاملات عادی، نقش مهمی در تثبیت مالکیت، کاهش دعاوی ملکی و افزایش امنیت حقوقی ایفا میکند. آشنایی دقیق با شیوههای قانونی انتقال مالکیت پس از اجرای این قانون، برای خریداران، فروشندگان و فعالان بازار املاک امری ضروری است.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.