مقدمه
مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف یکی از دعاوی مهم و نسبتاً رایج ملکی است که زمانی به وجود میآید که کسی بدون اجازه مالک یا بدون داشتن قرارداد صحیح، از منافع ملک دیگری استفاده کند. در این حالت مالک یا نماینده قانونی او میتواند هزینه استفاده غیرمجاز را مطالبه کند که به آن «اجرتالمثل ایام تصرف» گفته میشود. این دعوا در موارد مختلفی نظیر تصرف بدون اجازه در املاک مشاع یا ادامهی سکونت مستاجر پس از پایان مدت اجاره مطرح میشود و اصولاً همراه با درخواست خلع ید (اخراج متصرف غیرمجاز) تنظیم میشود.
مقدمه تعریف اجرتالمثل ایام تصرف
اجرتالمثل ایام تصرف مبلغی است که متصرف غیرمجاز (یعنی کسی که ملک دیگری را بدون مجوز تصرف کرده) باید به مالک بپردازد تا جبران منافع دریافتی از ملک باشد. به عبارت سادهتر، مالک میتواند از متصرف بخواهد به ازای هر روز استفاده غیرمجاز از ملک، مبلغی برابر با اجاره عرف منطقه پرداخت کند. تعیین مقدار دقیق این مبلغ بر عهدهی کارشناس رسمی دادگستری است که شرایط ملک (متراژ، نوع کاربری، محل و …) و نرخ اجاره عرف منطقه را در نظر میگیرد.
از جنبهی قانونی نیز چندین ماده از قانون مدنی به این موضوع اشاره دارند. مهمترین آنها ماده ۳۲۰ قانون مدنی است که مقرر میدارد هر غاصب (شخصی که بدون اذن مالک، مال دیگری را تصرف کرده) نسبت به منافع مال مغصوب در زمان تصرف خود و پس از آن ضامن است. علاوه بر این، ماده ۳۳۷ قانون مدنی بیان میکند که حتی اگر کسی با اجازه ضمنی یا صریح مالک از مال وی منفعت ببرد، باید اجرتالمثل ایام تصرف را بپردازد، مگر آن که مشخص شود مالک استفاده را مجانی پذیرفته است. بدین ترتیب، اساس مطالبه اجرتالمثل قانونی بودن مالکیت خواهان و تصرف غیرمجاز خوانده است.
شرایط و ارکان دعوای مطالبه اجرتالمثل
برای طرح موفق دعوای اجرتالمثل ایام تصرف، تحقق چند رکن اصلی ضروری است:
- مالکیت خواهان: خواهان دعوا باید مالک رسمی ملک (با سند رسمی) یا نماینده قانونی وی باشد. بدون اثبات مالکیت رسمی (با ارائه سند مالکیت یا گواهی انحصار وراثت)، دادگاه به دعوای اجرتالمثل رسیدگی نخواهد کرد. به عبارت دیگر، چون اجرتالمثل امری فرعی بر مالکیت است، ابتدا باید مالکیت ثابت شود.
- محرز بودن تصرف خوانده: باید ثابت شود خوانده ملک را در اختیار دارد. این اثبات میتواند از طریق شواهدی مانند شهادت شهود، قرارداد اجاره منقضیشده یا تأمین دلیل (گزارشبرداری) صورت گیرد. در دعوای اجرتالمثل معمولاً ابتدا با رسیدگی به دلایل در جلسه استفاده از منافع بدون اذن و یا قرارداد مشخص می شود و سپس نسبت به مدت زمان تصرف با نظر کارشناس دادگستری اجرتالمثل تعیین میگردد.
- تصرف بدون قرارداد صحیح: تصرف خوانده باید بدون اجازه مالک و خارج از مدارک قانونی باشد زیرا در این حالت شما مستحق اجرت المسمی خاهی بود یعنی مبلغ مندرج در قرارداد موجود. اگر خوانده اذن مالک را ادعا کند، وظیفه اثبات آن بر عهده اوست. در عرف حقوقی، هرگاه کسی بدون رضایت و بدون مجوز قانونی بر ملک دیگری تسلط پیدا کند (چه مالک را از ملک محروم کند چه نباشد)، غاصب یا متصرف غیرقانونی محسوب میشود. طبق قاعده «لاضرر»، چنین متصرفی ملزم است اجرتالمثل زمان تصرف را به مالک بپردازد، حتی اگر ضرر مشخصی به مالک وارد نشده باشد.
تفاوت اجرتالمثل با اجرت المسمی
یکی از ابهامات معمول این است که اجرتالمثل ایام تصرف با اجارهبها متفاوت است. اجارهبها (اجرتالمسَمّی) مبلغی است که مالک و مستاجر در قرارداد اجاره بر آن توافق میکنند و مستاجر در دورههای معین (معمولاً ماهانه) پرداخت میکند. در مقابل، اجرتالمثل مبلغی است که در صورت استفاده مستاجر یا متصرف بدون اجازه از ملک، صرفاً بر اساس شرایط عرفی و نظر کارشناس تعیین میشود. به بیان دیگر، اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره به سکونت خود ادامه دهد، چون حق قانونی برای استفاده ندارد، باید اجرتالمثل پرداخت کند. این تفاوت، ناشی از «رضایت یا عدم رضایت مالک» است؛ اگر مالک اجارهای تعیین نکرده یا مستاجر بدون اجازه در ملک بماند، دیگر پایبندی به قرارداد اجاره وجود ندارد و محاسبه مزایای استفاده، تابع اجرتالمثل خواهد بود.
از سوی دیگر، مطالبه اجرتالمثل معمولاً با دعاوی جانبی همراه است. به طور معمول، مالک علاوه بر مطالبه اجرتالمثل، خواهان اخراج متصرف غیرمجاز از ملک (دعوی خلع ید یا تخلیه) نیز میشود. زیرا هدف اصلی صاحب ملک رفع تصرف و همزمان جبران منافع ضایع شده است. به همین دلیل در بسیاری از پروندهها، دعاوی خلع ید و اجرتالمثل بهصورت توأمان اقامه میشوند. همچنین، همانگونه که گفته شد، بدون اثبات مالکیت رسمی طرح دعوای اجرتالمثل ممکن نیست. مثلاً اگر یک وارث یا شریک املاک مشاعی ادعای اجرتالمثل داشته باشد، ابتدا باید سهم خود را در ملک با سند یا گواهی قانونی به اثبات برساند. در فقه و قانون نیز تصرف شریک در ملک مشاع بدون اذن سایر شرکا حکم غصب دارد و سایر شرکا میتوانند اجرتالمثل آن را مطالبه کنند.
رویه قضایی دادگاهها
در پروندههای قضایی، غالباً پس از اثبات مالکیت خواهان و تصرف غیرمجاز خوانده، دادگاه برای تعیین مقدار اجرتالمثل ایام تصرف، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. کارشناس با توجه به معیارهایی نظیر متراژ ملک، سن بنا، نوع کاربری، محل و قیمت اجاره عرف منطقه، مبلغ اجرتالمثل را محاسبه میکند. این نظریه کارشناسی در دادگاه بررسی و معمولاً ملاک صدور حکم نهایی قرار میگیرد. نکته مهم آن است که بر خلاف برخی دعاوی خسارت، برای مطالبه اجرتالمثل نیازی به اثبات ورود ضرر خاص نیست. مطابق قاعده لاضرر، صرف تصرف غیرمجاز و مدت آن کفایت میکند و مالک بدون نیاز به اثبات زیاندیدگی خاص، میتواند خسارت خود را از متصرف طلب کند. به همین علت رویه قضایی اِعمال اجرتالمثل را بدون الزام به اثبات مقدار خسارت مادی خاص میپذیرد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اجرتالمثل، محل وقوع ملک است و چون این دعوا جزو دعاوی مالی محسوب میشود، بر اساس مبلغ خواسته، صلاحیت آن تعیین میشود (برای مبالغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان، شورای حل اختلاف و بیش از آن، دادگاه حقوقی محل). اگر دعوای اجرتالمثل همراه با خلع ید باشد، پرونده به دادگاه عمومی ارجاع داده میشود.
نتیجهگیری
مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف راهکاری قانونی برای جبران منافع از دست رفته مالک است. مادامی که مالکیت او اثبات شود و تصرف خوانده بدون رضایت صورت گرفته باشد، بدون نیاز به اثبات ضرر خاص، بر اساس نظر کارشناس رسمی میتوان اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه نمود. لازم است در دادخواست، تمام اسناد مالکیت و مدارک مربوط به تصرف (مانند گواهی انحصار وراثت یا قرارداد منقضیشده اجاره) ارائه شود تا شروط رسیدگی برقرار گردد. در رویه قضایی تأکید بر ارجاع پرونده به کارشناس وجود دارد و پس از محاسبه اجرتالمثل، حکم بر پرداخت آن صادر میشود. در نهایت، مطالبه اجرتالمثل به صاحبملک این امکان را میدهد که خسارت استفاده غیرمجاز از ملک خود را مستقیماً دریافت کند و از تضییع حق خود جلوگیری نماید
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.