پیامدهای حقوقی و کیفری عدم تنظیم سند رسمی در مشارکت در ساخت
راهنمای جامع مالکان و سازندگان
مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از رایجترین و در عین حال پرریسکترین قراردادهای حوزه املاک است. بسیاری از اختلافات سنگین میان مالک و سازنده، نه بهدلیل سوءنیت، بلکه بهعلت عدم آگاهی از الزامات قانونی تنظیم قرارداد ایجاد میشود.
یکی از مهمترین این الزامات، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بهصورت سند رسمی در مواردی است که مشمول قوانین خاص از جمله قانون پیشفروش ساختمان و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میشود.
عدم رعایت این الزام، صرفاً یک ایراد شکلی نیست؛ بلکه میتواند منجر به بیاعتباری قرارداد، از بین رفتن امکان طرح دعاوی حقوقی و مسئولیت کیفری برای تنظیمکننده قرارداد شود.
در این مقاله، پیامدهای حقوقی و کیفری عدم تنظیم سند رسمی در مشارکت در ساخت را بهصورت دقیق، کاربردی و به زبان ساده بررسی میکنیم.
مشارکت در ساخت چیست و چه زمانی مشمول سند رسمی میشود؟
مشارکت در ساخت قراردادی است که به موجب آن، مالک زمین و سازنده (سرمایهگذار) توافق میکنند که با تجمیع آوردههای خود (زمین از سوی مالک و سرمایه، تخصص و عملیات ساخت از سوی سازنده)، ملکی احداث و واحدهای حاصل میان آنها تقسیم شود.
⚖️ نکته مهم:
چنانچه مفاد قرارداد مشارکت در ساخت:
- متضمن انتقال سهمی از عرصه یا اعیان باشد،
- یا پیشبینی تحویل واحدهای در حال ساخت یا آتی به هر یک از طرفین شود،
در بسیاری از موارد، قرارداد مشمول مقررات قانون پیشفروش ساختمان و قانون الزام به ثبت بوده و تنظیم سند رسمی الزامی است
پیامدهای حقوقی عدم تنظیم سند رسمی مشارکت در ساخت
۱. بیاعتباری و بطلان قرارداد عادی
در مواردی که قانون، تنظیم قرارداد را منوط به سند رسمی کرده است، قرارداد عادی از نظر قانونی معتبر نیست و در حکم قرارداد باطل یا بلااثر تلقی میشود.
۲. عدم امکان طرح دعاوی الزام به انجام تعهد
در صورت عادی بودن قرارداد:
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
- دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی
- دعوای الزام به تحویل واحد یا سهمالشرکه
قابل طرح یا قابل استماع نخواهد بود.
⚠️ این موضوع برای سازندگان و سرمایهگذاران، خطر بسیار جدی محسوب میشود؛ زیرا سالها تعهد و هزینه، بدون امکان الزام قانونی طرف مقابل باقی میماند.
۳. محدود شدن حقوق طرفین به استرداد وجوه
در چنین وضعیتی، حداکثر دعوای قابل طرح:
- استرداد مبالغ پرداختی
- یا پسگرفتن عوضین
آن هم نه بر مبنای قرارداد، بلکه معمولاً تحت عناوینی مانند دارا شدن بلاجهت.
❌ این یعنی:
- سود مورد انتظار از پروژه از بین میرود
- خسارات واقعی قابل مطالبه نیست
- زمان و سرمایه طرفین هدر میرود
پیامدهای کیفری عدم تنظیم سند رسمی مشارکت در ساخت
۱. تحقق جرم موضوع ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان
بر اساس ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان:
تنظیم قرارداد پیشفروش یا قراردادهای مشابه (از جمله مشارکت در ساخت مشمول قانون) بهصورت عادی جرمانگاری شده است.
۲. مسئولیت کیفری مستقل از مسئولیت حقوقی
نکته بسیار مهم آن است که:
- حتی اگر وجوه مسترد شود
- یا طرفین بعداً توافق کنند
مسئولیت کیفری مرتکب از بین نمیرود و پرونده کیفری میتواند به مجازات منتهی شود.
اشتباه رایج: تصور جایگزینی قرارداد عادی با اسناد تکمیلی
برخی تصور میکنند با:
- اخذ چک یا سفته
- تنظیم اقرارنامه عادی
- یا نوشتن تعهدنامه دستی
میتوان نقص رسمی بودن قرارداد مشارکت در ساخت را جبران کرد.
❌ این تصور کاملاً نادرست است.
هیچیک از این اسناد، جایگزین سند رسمی قانونی نخواهند بود و مانع بطلان یا مسئولیت کیفری نمیشوند.
توصیههای حیاتی
- بررسی دقیق شمول یا عدم شمول قرارداد نسبت به قانون پیشفروش ساختمان
- احراز وضعیت ثبتی ملک (پلاک ثبتی، مالکیت رسمی، بازداشت یا رهن)
✅ در مرحله تنظیم قرارداد:
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در قالب سند رسمی
- درج دقیق آوردهها، سهمالشرکه، زمانبندی و ضمانت اجراها
- استفاده از عبارات حقوقی استاندارد و قابل دفاع در دادگاه
✅ حتماً با وکیل مشورت کنید:
هزینه مشاوره و تنظیم صحیح قرارداد، در مقایسه با زیانهای چند ده میلیاردی دعاوی مشارکت در ساخت، ناچیز است.
نتیجهگیری
عدم تنظیم سند رسمی در قرارداد مشارکت در ساخت، اشتباهی پرهزینه و خطرناک است که میتواند:
- قرارداد را بیاعتبار کند
- امکان طرح دعاوی حقوقی را از بین ببرد
- و حتی منجر به مسئولیت کیفری شود
اگر قصد ورود به مشارکت در ساخت را دارید، قبل از امضا، با وکیل متخصص قراردادهای ملکی مشورت کنید تا از حقوق و سرمایه خود بهطور کامل محافظت نمایید.
📞 ارتباط با وکیل
در صورتی که:
- قرارداد مشارکت در ساخت در حال تنظیم دارید
- یا دچار اختلاف، دعوا یا تهدید کیفری شدهاید
میتوانید برای بررسی تخصصی قرارداد و ارائه راهکار حقوقی با وکیل متخصص تنظیم قرارداد تماس بگیرید.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.