شرط داوری در مبایعهنامه ملکی
شرط داوری به توافق طرفین قرارداد فروش ملک گفته میشود که در آن بهجای رجوع به دادگاه در صورت بروز اختلاف، موضوع به داوری ارجاع میشود. در عمل این شرط معمولا در متن مبایعهنامه یا قرارداد فروش ملک درج میشود و براساس آن خریدار و فروشنده متعهد میشوند هرگونه اختلاف را نزد یک یا چند داور حل و فصل کنند. داوری در این قراردادها مزایایی همچون سرعت و محرمانگی بیشتر نسبت به دادگاه دارد و طرفین میتوانند داور تخصصی در امور ملکی را انتخاب کنند. در عین حال لازم است شرط داوری بر مبنای قانون و دقیق نوشته شود تا خود باعث ایجاد اختلاف نشود.
مبانی حقوقی شرط داوری در قرارداد فروش ملک
طبق قانون آیین دادرسی مدنی ایران (ق.آ.د.م)، قواعد «داوری» از ماده ۴۵۴ به بعد پیشبینی شده است. ماده ۴۵۴ صراحت دارد که «کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند میتوانند با تراضی یکدیگر، منازعه و اختلاف خود را […] به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند». بنابراین درج شرط داوری در قرارداد (مبایعهنامه) موجب نافی حق دو طرف برای توافق بر حل اختلاف از طریق داوری میشود و حتی در صورت مطرح شدن دعوی در دادگاه، طرفین میتوانند در هر مرحلهای موضوع را به داوری ارجاع نمایند. همچنین ماده ۴۵۵ ق.آ.د.م اجازه میدهد که طرفین در ضمن معامله یا در قرارداد جداگانه تعهد کنند در صورت بروز اختلاف به داوری مراجعه کنند و داور یا داوران را قبل یا بعد از بروز اختلاف تعیین نمایند.
از سوی دیگر، این مواد قانونی محدودیتهای مشخصی نیز برای صحت شرط داوری تعیین کردهاند. برای مثال طبق ماده ۴۵۶، در قراردادهای بین اتباع ایرانی و خارجی (موضوع مبایعهنامه با طرف خارجی)، طرف ایرانی نمیتواند شرط کند داور(ها) هردو از تابعیت یکسان با او باشند، و هرگونه توافق مغایر با این منع تبطل خواهد شد. همچنین ارجاع دعاوی مربوط به اموال عمومی و دولتی مستلزم تصویب شورای وزیران و اطلاعرسانی به مجلس است (ماده ۴۵۷).
در نگارش شرط داوری باید الزامات مندرج در ماده ۴۵۸ را رعایت کرد: موضوع و مدت داوری، مشخصات طرفین و داور یا داوران بهطور دقیق تعیین شده و در صورتی که داور پس از بروز اختلاف انتخاب شده، موضوع اختلاف روشن مشخص و به داور ابلاغ شود. به عبارت دیگر، شرط داوری باید آنقدر شفاف باشد که هیچ ابهامی در اختیار داور یا حوزه صلاحیت وی باقی نماند.
در مواردی که در تعیین داور توافق حاصل نشده یا اختلاف رخ دهد، مواد ۴۵۹ و ۴۶۰ ق.آ.د.م راهحلهایی پیشبینی کردهاند. طبق ماده ۴۵۹، هرگاه طرفین متعهد به معرفی داور شده باشند اما داور خاصی مشخص نکرده باشند، هر یک از طرفین میتواند داور خود را با اظهارنامه معرفی کند و از طرف مقابل بخواهد داور اختصاصی خود را معرفی یا در تعیین داور ثالث تراضی نماید؛ در صورت بیعملی طرف دیگر، طرف ذینفع میتواند برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند. ماده ۴۶۰ نیز سازوکار انتخاب داور واحد و جانشین یا داور ثالث را تبیین میکند. علاوه بر این، ماده ۴۶۱ مقرر میدارد هرگاه درباره صحت و اعتبار شرط داوری اختلاف باشد، دادگاه ابتدا به اعتبار قرارداد داوری رسیدگی و اظهار نظر میکند.
بنابراین، شرط داوری در مبایعهنامه تابع مقررات قانون آیین دادرسی مدنی است و اگر بهدرستی مطابق مواد قانونی تنظیم شود، ذیل حکم ماده ۴۵۴ تا ۴۶۱ وجاهت قانونی دارد.
در هر حال رای داور قابل اعتراض و باطل کردن است در پست زیر به صورت مفصل با ابطال رای داور آشنا شوید.
ابطال رای داور
کاربرد شرط داوری در قرارداد فروش ملک، مزایا و نکات مهم
استفاده از شرط داوری در قراردادهای فروش ملک، بهویژه در معاملات بزرگ یا میان اتباع خارجی، روشی جایگزین برای حل اختلاف است. از جمله مزایای داوری میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- سرعت بیشتر رسیدگی: داوری معمولاً سریعتر از روند دادرسی قضایی است.
- هزینه پایینتر: بهدلیل عدم اجرای رسمی تشریفات آیین دادرسی و صرفهجویی در زمان، معمولاً هزینه نهایی کمتر خواهد بود.
- امکان انتخاب داور متخصص: طرفین میتوانند داوری را انتخاب کنند که در امور ملکی تخصص و تجربه دارد، موضوعی که در دادگاه امکانپذیر نیست.
- محرمانگی: برخلاف دادگاههای عمومی که علنی هستند، روند داوری و حکم داور میتواند محرمانه باقی بماند.
- اختصاصی بودن زبان و مقررات: طرفین در داوری میتوانند زبان و قواعد حاکم (مثلاً قانون مدنی یا آداب مرسوم تجاری) را با توافق تعیین کنند.
با این حال، در تنظیم شرط داوری باید دقت شود که بند مورد توافق بهروشنی بیان شده باشد. نکات کلیدی در نگارش شرط داوری عبارتند از:
- تعیین داور(ان): اگر طرفین در قرارداد فرد یا افراد مشخصی را بهعنوان داور نام بردهاند، باید مشخصات کامل وی در متن قید شود. در غیر این صورت، سازوکار انتخاب داور ثالث با توافق یا رجوع به دادگاه (ماده ۴۵۹ و ۴۶۰ ق.آ.د.م) مدنظر قرار گیرد.
- موضوع اختلاف: حتی اگر قرارداد قبل از اختلاف تنظیم شده باشد، باید در شرط داوری اشاره شود که «کلیه اختلافات ناشی از این قرارداد یا راجع به آن» به داوری ارجاع میشود تا از ابهام پرهیز گردد.
- مدت زمان داروی: یکی از عناصر مهم شرط داوری مدت زمان داوری است که باید مشخص شود زیرا اگر مدت داوری تعیین نگردد از نظر قانون داور سه ماه فرصت برای صدور رای دارد و اگر خارج از مهلت رای بدهد از موارد بطلان رای داور است
- اجتناب از مبهمنویسی: مثلاً اگر قرار است «داور مرضیالطرفین» انتخاب شود، بهتر است معین شود که هر یک از طرفین یک داور اختصاصی معرفی میکند و داور سوم توسط آن دو داور تعیین میشود. در صورت غفلت از این موارد ممکن است مطابق ماده ۴۴۸ ق.آ.د.م رای داوری باطل شود.
- ذکر حکم حاکمیت شرط داوری: میتوان صراحتاً نوشته شود که شرط داوری مستقل از قرارداد اصلی است (اصل ۴۶۱ و متون نمونه)، تا در صورت لغو یا فسخ قرارداد اصلی نیز موارد اختلاف خاص لحاظ شود.
با رعایت این نکات، شرط داوری میتواند بهعنوان راهکاری عملی برای کاهش مراجعات قضایی عمل کند و طرفین را به حل اختلاف خارج از دستگاه قضایی سوق دهد.
آراء قضایی درباره شرط داوری در مبایعهنامه
در رویه قضایی ایران نیز مواردی درباره اعتبار شرط داوری در قراردادهای ملکی طرح شده است. بهعنوان نمونه، در یکی از آرای دادگاه تجدیدنظر تهران (شماره دادنامه قطعی ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۲۶۵، ۱۳۹۴) مشخص شد که اگر در مبایعهنامه اولیه شرط رجوع به «داور مرضیالطرفین» درج شده باشد و بعدها مبایعهنامه دیگری صرفاً جهت دریافت کد رهگیری تنظیم شود بدون اینکه قرارداد قبلی را صراحتاً باطل کند، در این صورت دو قرارداد با هم منافاتی ندارند و شرط داوری اولیه همچنان معتبر است. به بیان دیگر، تغییر یا تکمیل قرارداد فروش با تنظیم مبایعهنامه جدید، بهتنهایی منجر به زایل شدن شرط داوری موجود نخواهد شد، مگر اینکه طرفین صراحتاً در قرارداد جدید آن را ملغی کنند.
از سوی دیگر، نظرات حقوقی و رویه قضایی بر این استوارند که اگر قرارداد فروش منحل شود (مثلاً بهخاطر فسخ یا اقاله)، شرط داوری نیز اثر خود را از دست میدهد. مطابق یک نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، وقتی قرارداد اصلی بهدلیل فسخ یا اقاله از بین برود، «شرط داوری پیشبینی شده در آن نیز مانند بقیه تعهدات و شروط از بین رفته است» و تنها در صورتی میتوان از داوری استفاده کرد که اختلاف در خصوص همان فسخ یا اقاله قرارداد باشد. این استدلال با رویه دادگاهها نیز همخوان است. به طور مثال، در رأی قطعی شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (۱۳۸۱)، مشخص شد که در صورت اجرای فسخ مبایعهنامه، حوزه صلاحیت داور شامل اختلافات مربوط به قرارداد فسخشده نیست و داوری درباره صحت فسخ خارج از اختیار داور است.
نمونه رأی مثبتی برای اعتبار شرط داوری
- رای شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۲۶۵ ( شعبه ۱۰۲ دادگاه تجدیدنظر تهران، ۱۳۹۴): در این پرونده، مبایعهنامه اولیه با شرط داوری تنظیم شده بود و بعد قرارداد دومی برای کد رهگیری منعقد گردید. دادگاه اعلام کرد با توجه به اینکه در قرارداد جدید خلاف قرارداد قبلی تصریح نشده و دو سند با هم مغایرت ندارند، «شرط داوری مندرج در مبایعهنامه معتبر است».
نمونه رأی در صورت فسخ قرارداد
- رأی تجدیدنظر شعبه ۱۵ دادگاه استان تهران (شامل دلایل شعبه بدوی): در این پرونده قرارداد مشارکت و مبایعهنامهای فسخ شده بودند. دادگاه بدوی با استناد به حکم قرارداد مبنی بر مراجعه به داوری، دخالت داور در اعلام فسخ مبایعهنامه را خارج از صلاحیت دانست و رأی داوری را ابطال کرد. دادگاه تجدیدنظر نیز تأیید کرد که «باذن فیالفسخ قرارداد از اعتبار ساقط شده است و دیگر جایگاهی برای اظهار نظر داور وجود ندارد». به این ترتیب، در این پرونده شرط داوری پس از فسخ قرارداد بیاثر شده و رسیدگی باید از طریق دادگاه انجام گیرد.
نکات کاربردی برای خریداران، فروشندگان، مشاوران املاک و وکلا
- مشاوران املاک: هنگام تنظیم مبایعهنامه، در صورت پیشنهاد شرط داوری، از طرفین بخواهید مشخصات داور(ان) یا نحوه انتخاب آن را دقیقا معین کنند. همچنین به ماده ۴۵۸ توجه داشته باشند که موضوع اختلاف و مشخصات طرفین و داور بهوضوح ذکر شود. درج شروط دوپهلو (مانند ارجاع به «شورای حل اختلاف داوری» بهجای «داور مرضیالطرفین») میتواند موجب بطلان داوری شود.
- فروشنده و خریدار: با مزایای داوری مانند سرعت و محرمانگی آن آشنا باشید و در انتخاب داور بیطرف دقت کنید. بدانید که داوری، جایگزین قطعی دادگاه است؛ یعنی پس از صدور رأی داور امکان اعتراض عادی (تجدیدنظر) وجود ندارد، مگر در موارد محدود ابطال رأی. همچنین اگر یکی از طرفین برای تعیین داور همکاری نکند، طرف دیگر حق دارد طبق ماده ۴۵۹ متقاضی تعیین داور از دادگاه شود. در نهایت، توجه داشته باشید چنانچه قرارداد فروش فسخ شود، شرط داوری نیز منتفی میشود و اختلاف فسخ باید در دادگاه رسیدگی شود.
- وکلای قراردادهای ملکی: در تنظیم شرط داوری از کلیگویی پرهیز کنید. توصیه میشود در متن قرارداد نام داور یا نحوه انتخاب هیأت داوری را ذکر نمایید و ذکر کنید که رأی داور در همه موارد «قطعی و لازمالاجرا» خواهد بود (ماده ۴۵۴ ق.آ.د.م). در صورت لزوم، به مواد قانونی مربوط به داوری در قراردادهای ملکی اشاره کنید. همچنین وکلا باید به اطلاع مراجع قضایی دادگاه صالح برای انتخاب داور در صورت اختلاف نیفتادن، یعنی مطابق ماده ۴۶۲، باشند تا در صورت لازم ارزیابی صلاحیت دادگاه انجام گیرد.
شیوه نگارش شرط داوری
جمعبندی و پیشنهاد مشاوره حقوقی
شرط داوری در مبایعهنامه ملکی راهی کارآمد برای حل و فصل اختلافات قرارداد است که پشتوانه قانونی مستحکم دارد. قانون آیین دادرسی مدنی صراحتاً این شرط را مجاز دانسته و سازوکارهای اجرایی آن را توضیح داده است. با این حال، متن قرارداد باید دقیق و مطابق قانون تنظیم شود تا خود شرط داوری باعث نقض قرارداد نشود. در مجموع، درج شرط داوری میتواند به فروشنده و خریدار اطمینان بیشتری در تسویه اختلافات بدهد، مشروط بر آنکه مفاد آن آگاهانه و درست نگاشته شود. در صورت تردید یا نیاز به بررسی دقیقتر، مشاوره با یک وکیل متخصص در داوری و قراردادهای ملکی اکیداً توصیه میشود.
ارتباط با وکیل متخصص ابطال رأی داوری تهران
اگر نیاز به مشاوره تخصصی درباره اعتراض یا ابطال رأی داور دارید، کافی است با من تماس بگیرید.
من، مهدی سلمانیان، وکیل پایه یک دادگستری و دانشآموخته حقوق خصوصی دانشگاه تهران، سالهاست که بهصورت تخصصی در حوزه داوری و ابطال رأی داوری در تهران فعالیت میکنم.
تماس بامن
سوالات متداول
آیا شرط داوری باعث جلوگیری از مراجعه به دادگاه میشود؟ خیر. طبق قانون (ماده ۴۵۴ ق.آ.د.م) حتی اگر پرونده در دادگاه طرح شده باشد، طرفین همچنان میتوانند اختلاف خود را به داوری ارجاع دهند. به عبارت دیگر، شرط داوری یک تعهد ضمنی است و صرف وجود آن بهتنهایی مانع اقامه دعوی قضایی نیست. در عمل نیز اگر یکی از طرفین به دادگاه شکایت کند، این امر نشانهی «عدم توافق» طرفین بر تعیین داور است و دادگاه نمیتواند بهدلیل شرط داوری حکم به رد دعوی صادر کند. در این صورت دادگاه مکلف است در چارچوب ماده ۴۵۴ ابتدا اختیار داوری را بررسی کند و در صورت عدم معرفی داور، به طرف ذینفع مهلتی برای اقدام بدهد.
در صورت اختلاف درباره انتخاب داور چه باید کرد؟ قانون آیین دادرسی مدنی برای این حالت راهکار دارد. مطابق ماده ۴۵۹، اگر طرفین در قرارداد متعهد به معرفی داور شده ولی نام او را مشخص نکرده باشند، هر کدام میتواند داور خود را با اظهارنامه معرفی کند و از طرف مقابل درخواست تعیین داور یا توافق بر داور ثالث کند؛ در صورت بیعملی طرف دیگر، میتوان به دادگاه شکایت برد تا داور تعیین شود. ماده ۴۶۰ نیز در صورت عدم توافق بر یک داور مشترک (مثلاً داوری یکنفره) یا در صورت فوت یا استعفای داور، ترتیب انتخاب جانشین را مشخص کرده است. در نهایت اگر اختلاف بر اعتبار شرط داوری باشد، طبق ماده ۴۶۱ ابتدا دادگاه به ماهیت شرط داوری رسیدگی میکند.
آیا رأی داور قابل اعتراض است؟ به طور کلی خیر؛ آرای داور در ایران «قطعی و لازمالاجراء» هستند. در قانون نیز برای آراء داوری مرحله تجدیدنظر پیشبینی نشده و فقط در موارد محدود میتوان درخواست ابطال رأی داوری را مطرح نمود. قانون آیین دادرسی مدنی (مواد ۴۸۹ و بعد از آن) شرایط ابطال رأی داوری را شمرده است، مانند موضوع غیرقابل داوری یا عدم صلاحیت داور. بنابراین، به جز در این حالات خاص، رأی داور قابلیت تجدیدنظر یا فرجامخواهی ندارد و لازمالاجرا خواهد بود.
متناظر: این راهنما بر مبنای قوانین جاری و آراء قضایی معتبر تهیه شده است. در موارد خاص و قراردادهای پیچیده، برای اطمینان کامل از صحت شرط داوری و اجرای مفاد آن، توصیه میشود از مشاوره حقوقی اختصاصی بهره بگیرید.
عنوان سئو: شرط داوری در قرارداد فروش ملک (مبایعهنامه) – راهنمای جامع حقوقی
Meta Description: در این مقاله، مفهوم و کارکرد شرط داوری در قرارداد فروش ملک (مبایعهنامه) بررسی شده است. قوانین مرتبط (مواد ۴۵۴ تا ۴۶۱ ق.آ.د.م)، مزایا، نمونه آراء و نکات مهم هنگام تنظیم شرط داوری به زبان ساده توضیح داده شدهاند.
Meta Keywords: شرط داوری، مبایعهنامه ملک، قرارداد فروش ملک، داوری ملکی، قانون آیین دادرسی مدنی، داوری در قرارداد، حکم داوری، مشاوره حقوقی
Excerpt: در این راهنمای حقوقی، شرط داوری در مبایعهنامههای ملکی معرفی شده و مقررات قانونی مربوط (مواد ۴۵۴ الی ۴۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی) به همراه مزایا، نمونه آراء دادگاه و نکات کاربردی برای خریدار و فروشنده شرح داده میشود.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.