اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی: تعریف، تفاوت‌ها و راهکارهای قانونی

در معاملات ملکی و نقل‌ و انتقالات اموال، گاهی افراد با مشکلاتی نظیر نبود سند رسمی یا امتناع فروشنده از انتقال سند مواجه می‌شوند. در چنین شرایطی دو دعوای حقوقی شایع مطرح می‌گردد: یکی دعوی اثبات مالکیت و دیگری دعوی الزام به تنظیم سند رسمی. این دو دعوا از نظر مفهومی و کاربرد تفاوت‌هایی دارند اما اغلب به هم مرتبط هستند. در این مطلب تلاش شده است به زبانی ساده و در عین حال دقیق، این دو مفهوم حقوقی، مبانی قانونی آنها، شرایط طرح هر کدام (همراه با مثال)، فرآیند دادرسی مربوطه و رویه قضایی حاکم بر آنها تشریح گردد. مطالب به‌صورت ساختاریافته و تیتر‌بندی شده ارائه شده تا قابل اسکن و فهم برای عموم مخاطبان باشد.

اثبات مالکیت چیست؟

اثبات مالکیت دعوایی است که طی آن خواهان (مدعی مالکیت) از دادگاه درخواست می‌کند مالکیت او نسبت به مال یا ملکی به صورت رسمی و قضایی مورد تأیید قرار گیرد. به بیان ساده‌تر، در این دعوا شخص می‌خواهد ثابت کند که مالک قانونی یک مال (مثلاً یک خانه یا زمین) است. این وضعیت معمولاً زمانی پیش می‌آید که مالک فعلی سند رسمی ندارد یا معامله صرفاً با سند عادی (قولنامه یا مبایعه‌نامه) انجام شده و اختلافی بر سر مالکیت شکل گرفته است. در چنین حالتی، فرد با ارائه مستندات و شواهد (مانند قولنامه، رسید پرداخت پول، شهادت شهود و غیره) از دادگاه می‌خواهد حکم دهد که او مالک مال مورد نظر است.

مبنای قانونی اثبات مالکیت

مبنای قانونی دعوای اثبات مالکیت را می‌توان در اصول و مواد قانونی مختلفی یافت. از یکسو، اصل احترام به مالکیت خصوصی در حقوق ایران (اصل تسلیط) اقتضا می‌کند هرکس که مالک مالی است، بتواند از حقوق مالکانه خود بهره‌مند شود. قانون مدنی نیز راه‌های اثبات مالکیت را مشخص کرده است؛ از جمله ارائه سند (ماده 1284 قانون مدنی)، اقرار خوانده، شهادت شهود و اماره تصرف (قاعده ید) که بیان می‌کند هرکس مالی را در تصرف دارد، مالک آن شناخته می‌شود مگر خلافش ثابت شود.

با این حال، قانون ثبت اسناد و املاک رویکردی سخت‌گیرانه در مورد املاک ثبت‌شده دارد. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت: «دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده باشد…». این ماده به این معناست که برای دولت و محاکم، مالک رسمی ملک کسی است که نامش در سند رسمی (دفتر املاک) ثبت شده باشد. بنابراین در مورد املاکی که سند رسمی دارند، اصل بر معتبر بودن همان سند رسمی است و ادعای مالکیت شخصی که نامش در سند نیست، به‌سادگی پذیرفته نمی‌شود. افزون بر این، مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت تصریح می‌کنند اسناد مربوط به معاملات اموال غیرمنقول باید رسماً به ثبت برسند و اسناد عادی (قولنامه‌ای) در این موارد اعتبار محدودی دارند.

شرایط طرح دعوای اثبات مالکیت (با مثال)

با توجه به مطالب فوق، دعوای اثبات مالکیت همه‌جا قابل طرح نیست و شرایطی برای پذیرش آن لازم است:

• ملک سابقه ثبت رسمی نداشته باشد: به طور معمول، اثبات مالکیت زمانی مطرح می‌شود که ملک یا مال مورد نظر فاقد سند رسمی یا سابقه ثبتی است. اگر ملک قبلاً در اداره ثبت، ثبت رسمی شده و سند رسمی به نام شخص دیگری صادر شده باشد، طرح مستقل دعوای اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد مگر اینکه به‌طور همزمان خواسته‌های دیگری مانند ابطال سند رسمی موجود یا ابطال ثبت ملک نیز مطرح شود. به عبارت دیگر، اگر ملکی سند رسمی دارد، نمی‌توان صرفاً با قولنامه، مالکیت را در دادگاه اثبات کرد؛ در این حالت باید ابتدا یا همزمان سند رسمی قبلی را بی‌اعتبار نمود.
• وجود دلایل و مستندات کافی: خواهان باید دلیل قانونی برای مالکیت خود ارائه کند. این دلیل می‌تواند یک سند عادی معتبری مثل مبایعه‌نامه (قولنامه) باشد که فروشنده در آن اقرار به فروش ملک کرده است، یا مدارکی دال بر تصرف طولانی‌مدت و مالکانه خواهان در ملک (مثلاً پرداخت مالیات ملک، گواهی کد رهگیری، قبض آب و برق به نام خواهان) و حتی شهادت شهود مبنی بر مالکیت وی. برای مثال، فرض کنید شخصی یک قطعه زمین کشاورزی را بر اساس یک قولنامه از مالک قبلی خریده و ۳۰ سال در آن کشت و زرع کرده است، اما زمین هرگز سند رسمی نداشته است. در چنین وضعیتی، اگر اختلافی پیش بیاید یا شخص بخواهد وضعیت مالکیت خود را رسمیت ببخشد، می‌تواند با ارائه آن قولنامه و شهادت اهالی محل مبنی بر تصرف طولانی، از دادگاه صدور حکم اثبات مالکیت را درخواست کند. دادگاه در صورت احراز صحت مدارک و تصرفات، حکم خواهد داد که خواهان مالک زمین است.
• ذی‌نفع بودن خواهان: مانند هر دعوای دیگری، شخصی می‌تواند دعوای اثبات مالکیت اقامه کند که خود را ذی‌حق و ذی‌نفع بداند (مالک مورد ادعا باشد یا از سوی مالک طرح دعوا کند). همچنین داشتن اهلیت قانونی و سمت در دعوا ضروری است.

نکته‌ی مهم اینکه اثبات مالکیت به تنهایی معمولاً در دادگاه‌ها پذیرفته نمی‌شود. رویه قضایی نشان می‌دهد دادگاه‌ها غالباً دعوای اثبات مالکیت را بدون وجود خواسته‌ی مکمل قبول نمی‌کنند. به عبارت دیگر، خواسته‌ی اثبات مالکیت باید همراه با یک خواسته‌ی دیگر مطرح شود تا قابلیت رسیدگی داشته باشد. این خواسته‌ی همراه می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی همان مال باشد یا مثلاً خلع ید (در صورتی که ملک در تصرف شخص دیگری است). اگر اثبات مالکیت به‌صورت منفرد طرح شود، دادگاه معمولاً قرار عدم استماع دعوی صادر می‌کند (به این معنا که اساساً به ماهیت ادعا ورود نمی‌کند). رأی قطعی شماره 9409982218100506 مورخ 1395/06/31 شعبه تجدیدنظر نیز تأکید کرده که خواسته‌ی اثبات مالکیت به عنوان یک دعوای مستقل قابل استماع نبوده و باید قرار رد دعوا صادر شود.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی است که طی آن خریدار (یا منتقل‌الیه مال) از دادگاه می‌خواهد فروشنده یا مالک قبلی را ملزم کند تا مطابق تعهدش، برای مال مورد معامله سند رسمی به نام خریدار تنظیم نماید. این وضعیت زمانی رخ می‌دهد که یک قرارداد فروش بین طرفین منعقد شده و خریدار ثمن (پول) معامله را پرداخته است، اما فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند. در چنین حالتی، خریدار راهی جز توسل به دادگاه ندارد تا با حکم قضایی، انتقال رسمی انجام شود. به عنوان مثال، فرض کنید شما با یک مبایعه‌نامه عادی یک آپارتمان خریده‌اید و فروشنده متعهد شده در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام شما ثبت کند. اگر روز مقرر فروشنده نیاید (و حتی ممکن است مدعی فسخ معامله شود)، شما می‌توانید با گواهی عدم حضور وی در دفترخانه و سایر مدارک، به دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دهید. دادگاه پس از بررسی قرارداد و احراز اینکه معامله و مالکیت به صورت قانونی به شما منتقل شده، حکم می‌دهد که فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار است. در صورت صدور این حکم قطعی، اگر فروشنده همچنان از امضای سند در دفترخانه امتناع کند، نماینده دادگاه یا اداره ثبت اسناد به‌جای وی حاضر شده و انتقال سند را انجام خواهد داد.

مبنای قانونی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مبتنی بر لزوم وفای به عهد و اجرای قراردادها است. مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که برخلاف صریح قانون نباشند، بین طرفین نافذ است. بنابراین اگر در قرارداد فروش ملک، فروشنده تعهد کرده که سند رسمی را منتقل کند، این تعهد برای او الزام‌آور است. همچنین ماده ۲۱۹ قانون مدنی بر لازم‌الاتباع بودن قراردادها تأکید دارد؛ پس تخلف از انجام تعهد می‌تواند با اجبار قانونی مواجه شود.

علاوه بر قواعد عمومی قراردادها، قوانین ثبتی نیز بر اهمیت تنظیم سند رسمی تأکید دارند. ماده ۲۲ قانون ثبت (ذکر شده در بخش قبل) دولت و مراجع قضایی را ملزم می‌داند فقط کسی را مالک بشناسند که سند رسمی به نام اوست. همچنین مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت معاملات راجع به عینِ غیرمنقول (مانند فروش ملک) را الزاماً نیازمند ثبت رسمی دانسته و ماده ۴۸ مقرر می‌کند اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت‌شده در هیچ اداره یا دادگاهی معتبر نخواهد بود. هرچند در عمل، به دلیل پذیرش اسناد عادی از سوی شورای نگهبان و رویه قضایی پس از انقلاب، دادگاه‌ها سال‌ها دعوای الزام به تنظیم سند را بر پایه قولنامه نیز می‌پذیرفتند، اما قانونگذار در سال‌های اخیر به سمت تقویت نقش اسناد رسمی حرکت کرده است. به عنوان نمونه، قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” که در سال ۱۴۰۱ به تصویب مجلس رسید، رویکرد سخت‌گیرانه‌تری در پیش گرفته است. مطابق ماده ۱ این قانون: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول (از قبیل فروش، رهن، اجاره بلندمدت، انتقال منافع و غیره) باید به صورت رسمی انجام شود و اگر معامله‌ای به صورت عادی (با مبایعه‌نامه، قولنامه و...) انجام گیرد در محاکم اعتبار ندارد». به بیان دیگر، پس از اجرای کامل این قانون، معاملات غیررسمی املاک عملاً قابل طرح در دادگاه نخواهند بود و خریداران املاک باید حتماً سند رسمی تنظیم کنند. (طبق تبصره این ماده، فقط اجاره‌های کمتر از دو سال از این الزام مستثنی شده‌اند و اجاره‌نامه عادی کوتاه‌مدت کماکان معتبر است).

تفاوت اثبات مالکیت با الزام به تنظیم سند رسمی

با توجه به توضیحات بالا، می‌توان تفاوت‌های مهمی بین این دو دعوا را به‌صورت خلاصه چنین بیان کرد:

• ماهیت خواسته: در اثبات مالکیت، خواهان به‌دنبال تعیین وضعیت مالکیت است (حکم دادگاه مبنی بر اینکه او مالک است)؛ در حالی که در الزام به تنظیم سند، خواهان اجرای یک تعهد قراردادی را می‌خواهد (صدور حکم به اجبار خوانده برای انتقال سند رسمی). به عبارت دیگر، اثبات مالکیت بیشتر جنبه اعلامی دارد اما الزام به تنظیم سند جنبه اجرایی و تأمینی برای اخذ سند رسمی دارد.
• وضعیت ملک از نظر ثبت: دعوای اثبات مالکیت معمولاً در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی یا سند رسمی مطرح می‌شود، چون همان‌طور که ذکر شد اگر ملک سند رسمی داشته باشد، مالک رسمی طبق قانون شخص مندرج در سند است. در مقابل، دعوای الزام به تنظیم سند عمدتاً وقتی مطرح می‌شود که ملک دارای سند رسمی است اما به نام فروشنده باقی مانده و باید به نام خریدار منتقل شود. پس اگر ملکی قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد، راه درست الزام فروشنده به انتقال سند است نه صرف اثبات مالکیت. تنها در صورتی که مدعی بخواهد سند موجود را باطل کند (مثلاً ادعا کند سند قبلی جعلی یا با تقلب صادر شده) می‌تواند همزمان اثبات مالکیت خود را نیز مطرح نماید.
• نتیجه و اثر حکم دادگاه: حکم اثبات مالکیت، مالکیت خواهان را تأیید می‌کند اما به خودی خود سند رسمی جدید صادر نمی‌کند. خواهان پس از گرفتن چنین حکمی باید از اداره ثبت اسناد تقاضای صدور سند رسمی بر اساس رأی دادگاه کند یا از مسیرهای اداری (مثل قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند) اقدام نماید. اما حکم الزام به تنظیم سند رسمی، به طور مستقیم منجر به انتقال رسمی سند به نام خریدار می‌شود؛ زیرا دادگاه در حکم خود فروشنده (یا مالک فعلی سند) را ملزم می‌کند که در دفترخانه حاضر شده و سند را انتقال دهد و در صورت استنکاف، نماینده دادگاه یا دفتر اسناد این کار را انجام خواهد داد. بنابراین اجرای حکم در دعوای الزام به تنظیم سند صدور سند رسمی جدید به نام خواهان را به دنبال دارد.
• شرایط پذیرش دعوا: همان‌طور که گفته شد، اثبات مالکیت به‌صورت مستقل معمولاً پذیرفته نیست و باید توأم با یک دعوای دیگر مطرح شود، در حالی که الزام به تنظیم سند رسمی خود به تنهایی یک خواسته کامل است (هرچند اثبات مالکیت خواهان در دل آن مستتر است). در دعوای الزام به سند، وجود قرارداد معتبر و انجام تعهدات خریدار (پرداخت ثمن و...) شرط اساسی است؛ در دعوای اثبات مالکیت، تصرف و اسناد و شواهد مالکیت اهمیت دارد.

فرآیند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (گام‌به‌گام)

اگر در موقعیتی هستید که فروشنده یا مالک رسمی از انتقال سند به نام شما خودداری می‌کند، برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مراحلی را طی کرده و شرایطی را فراهم نمایید. در ادامه، روند کلی این دعوا به زبان ساده و در قالب مراحل بیان شده است:

1. اطمینان از وجود قرارداد معتبر: ابتدا باید یک قرارداد قانونی بین شما و فروشنده وجود داشته باشد که نشان دهد ملک مورد نظر به شما منتقل شده است. این قرارداد می‌تواند مبایعه‌نامه عادی باشد (که معمولاً در بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده) یا هر سند مکتوب دیگر که امضای طرفین را داشته باشد و وقوع معامله را ثابت کند. بدون وجود یک قرارداد یا مدرک معتبر، دادگاه دعوای شما را نمی‌پذیرد.
2. احراز مالکیت فروشنده در زمان معامله: باید مشخص شود فروشنده‌ای که با شما قرارداد بسته، خودش مالک یا دارای حق انتقال ملک بوده است. به بیان دیگر، فروشنده باید یا نامش در سند رسمی ملک باشد یا از طرف مالک رسمی وکالت/اجازه قانونی برای فروش داشته باشد. اگر شخص غیرمالک چیزی را به شما فروخته باشد، دعوای الزام به سند با مشکل مواجه می‌شود. پس پیش از طرح دعوا، بررسی کنید که نام فروشنده به عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده یا حداقل سلسله ایادی قبل از او به مالک رسمی برسند.
3. آماده‌سازی مقدمات انتقال سند: معمولاً برای تنظیم سند رسمی یک ملک، نیاز به فراهم کردن مدارکی است. برای مثال، در مورد املاک شهری پایان کار ساختمان و صورت‌مجلس تفکیکی (برای آپارتمان‌ها) باید گرفته شود. همچنین مفاصاحساب مالیاتی و عوارض شهرداری، و در صورت در رهن بودن ملک فک رهن از بانک، جزو مقدمات کار هستند. اگر این موارد طبق قرارداد بر عهده فروشنده بوده و او اقدام نکرده، شما می‌توانید فراهم کردنشان را نیز در دادخواست از دادگاه بخواهید. اما در عمل بهتر است تا حد ممکن این مدارک را تهیه کنید یا آمادگی ارائه آنها را داشته باشید، چون دادگاه برای صدور حکم الزام به سند، اطمینان حاصل می‌کند که هیچ مانع قانونی برای انتقال سند وجود ندارد.
4. حضور در دفترخانه و دریافت گواهی عدم حضور: از نکات مهم، رفتن به دفترخانه در تاریخ مقرر (یا تاریخی که شما آماده انتقال هستید) است. باید یک دفترخانه (انتخابی طبق توافق یا طبق شماره دفترخانه ذکر‌شده در مبایعه‌نامه) را آماده کنید و از قبل به فروشنده طی اظهارنامه رسمی اطلاع دهید که در تاریخ مشخص برای انتقال سند حاضر شود. در روز مقرر، اگر فروشنده نیامد، دفترخانه به شما سندی تحت عنوان گواهی عدم حضور فروشنده می‌دهد که اثبات می‌کند شما حاضر بودید ولی طرف مقابل حضور نیافت. این گواهی یک مدرک کلیدی در دادگاه است تا نشان دهد قصور از سمت شما نبوده است.
5. طرح دادخواست در دادگاه صالح: اکنون با در دست داشتن قرارداد، گواهی عدم حضور، رسید پرداخت ثمن معامله، و سایر مدارک لازم، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم و ثبت کنید. مطابق قانون آیین دادرسی، دادگاه صالح برای اموال غیرمنقول، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است (یعنی باید به دادگاهی که ملک در حوزه آن قرار دارد مراجعه کنید). در دادخواست، خوانده یا خواندگان را باید دقیقا ذکر کنید. به طور معمول، شخصی که تعهد به انتقال داده (فروشنده) و نیز مالک فعلی که سند رسمی به نام اوست باید به عنوان خوانده قید شوند. اگر ملک چند دست به شما منتقل شده (خرید و فروش زنجیره‌ای)، بهتر است همه واسطه‌های قبلی را نیز طرف دعوا قرار دهید تا رابطه معاملات کاملاً روشن شود. (البته در نهایت حکم الزام فقط علیه کسی صادر می‌شود که سند رسمی هنوز به نام اوست و نسبت به بقیه ممکن است دعوا به دلیل عدم توجه رد شود).
6. رسیدگی دادگاه و صدور حکم: دادگاه پس از ثبت دادخواست شما، وقت رسیدگی تعیین می‌کند. در جلسه دادگاه، شما باید دلایل خود را ارائه کنید و اثبات نمایید که اولاً قرارداد معتبری وجود داشته، ثانیاً شما به تعهدات خود عمل کرده‌اید (مثل پرداخت پول) و ثالثاً فروشنده علی‌رغم تعهد از انتقال سند امتناع کرده است. معمولاً ارائه مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور دفترخانه، رسیدهای پرداخت وجه، شهود معامله و احیاناً استعلام ثبتی ملک (برای نشان دادن مالکیت خوانده) کافی است. اگر دادگاه این امور را محرز بداند و دفاعیات خوانده (مثلاً ادعای فسخ یا انکار قرارداد) را وارد نداند، حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر می‌کند. در حکم همچنین مهلت یا ترتیبی برای اجرای حکم ذکر می‌شود (مثلاً ظرف یک ماه از قطعیت حکم باید انتقال انجام شود).
7. اجرای حکم و انتقال سند: پس از صدور رأی قطعی به نفع شما، مرحله اجرای حکم آغاز می‌شود. اگر محکوم‌علیه (فروشنده) در مهلت مقرر داوطلبانه به دفترخانه نیاید و سند را امضا نکند، شما می‌توانید با دستور دادگاه اجرای احکام، خود به دفترخانه مراجعه کنید. نماینده دادگاه یا اداره ثبت اسناد به استناد حکم دادگاه سند انتقال را به جای فروشنده امضا خواهد کرد و به این ترتیب مالکیت رسمی ملک به شما منتقل می‌شود. هزینه‌های انتقال (مثل حق ثبت، مالیات نقل و انتقال و حق‌التحریر دفترخانه) طبق قرارداد یا رأی دادگاه توسط طرفین پرداخت می‌گردد. با ثبت سند جدید به نام خریدار در دفتر املاک، پرونده عملاً مختومه شده و شما صاحب سند مالکیت رسمی ملک خواهید بود.

رویه قضایی و نمونه آراء در خصوص این دعاوی

در نظام قضایی ایران، دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی هر دو مطرح شده و آرای متعددی درباره آنها صادر گردیده است. مطالعه رویه قضایی نشان می‌دهد که دادگاه‌ها درباره دعوای اثبات مالکیت رویکرد واحدی نداشته‌اند اما به مرور زمان این رویکرد منسجم‌تر شده است. در ادامه به چند نمونه معتبر اشاره می‌کنیم:

• رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ دیوان عالی کشور: این رأی که از هیأت عمومی دیوان عالی صادر شده، تصریح می‌کند الزام قانونی مالکین به ثبت ملک، مانع رسیدگی دادگاه به اختلاف در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، نیست. به بیان ساده، این رأی وحدت رویه اجازه می‌دهد اگر ملکی ثبت رسمی نشده، دادگاه به دعوای اثبات مالکیت آن رسیدگی کند و نیازی نیست حتماً ابتدا به اداره ثبت مراجعه شود. رأی ۵۶۹ راه را برای پذیرش دعاوی اثبات مالکیت در املاک بدون سند رسمی باز کرد و بسیاری از محاکم با استناد به آن، چنین دعاوی را پذیرفته‌اند.
• رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ دیوان عالی کشور: برخلاف رأی قبلی، رأی ۶۷۲ با در نظر گرفتن مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، نگرش محتاطانه‌تری اتخاذ نمود. طبق برداشت از این رأی، دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی مسموع نیست و ابتدا باید تشریفات ثبتی طی شود. همچنین در سال ۱۳۹۰ قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی تصویب شد که روشی اداری برای ثبت اینگونه املاک پیش‌بینی می‌کرد. مجموع این تحولات باعث شد برخی محاکم از پذیرش دعوای اثبات مالکیت (به ویژه در مورد املاک ثبت‌شده) خودداری کنند و معتقد باشند مدعی باید مثلاً دعوای الزام به تنظیم سند یا ابطال سند قبلی مطرح کند. به عنوان نمونه، دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رأی قطعی شماره 9409982218100506 مورخ ۱۳۹۵/۶/۳۱ صراحتاً اعلام کرده است که اثبات مالکیت به عنوان یک دعوای مستقل قابل استماع نیست و در چنین مواردی باید قرار رد دعوا صادر شود.
• رویه فعلی دادگاه‌ها: امروزه رویه قضایی به گونه‌ای شکل گرفته که اثبات مالکیت به‌تنهایی طرح نمی‌شود بلکه توأم با دعوای دیگری (مانند الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید) مطرح می‌گردد. به عبارت دیگر، دادگاه‌ها تلویحاً پذیرفته‌اند که اثبات مالکیت مقدمه‌ای برای خواسته‌های دیگر است و به خودی خود فایده عملی ندارد مگر اینکه نتیجه آن (مثلاً گرفتن سند رسمی یا خلع متصرف غیرمجاز) نیز پیگیری شود. در مقابل، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طور گسترده در محاکم پذیرفته شده و رویه واحدی دارد. تقریباً همه دادگاه‌ها این دعوا را (در صورت احراز صحت معامله) موجه می‌دانند و با صدور حکم، راه را برای انتقال سند باز می‌کنند. تنها در شرایطی ممکن است دعوای الزام به سند با مانع مواجه شود که مثلاً ثابت شود فروشنده مالک رسمی نبوده یا معامله به طور صحیح واقع نشده است (برای نمونه، ملک در رهن بانک بوده و فروش آن قانونی نبوده یا فروشنده بعد از قرارداد متوجه شده که مالک نبوده است). در چنین مواردی نیز معمولاً دادگاه ابتدا به صحت یا بطلان معامله رسیدگی می‌کند و اگر معامله باطل باشد دیگر حکمی به تنظیم سند صادر نخواهد شد.
• مثال رأی دادگاه در الزام به تنظیم سند: به طور کلی، از آنجا که دعوای الزام به سند رسمی مبتنی بر اجراي قرارداد است، آراء دادگاه‌ها نیز در تأیید این خواسته فراوان است. برای مثال، در یک پرونده مربوط به فروش خودرو، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری رأی شماره ۱۸۶۲ را صادر کرد که به موجب آن برگ سبز خودرو به عنوان سند مالکیت تلقی می‌شود و عدم حضور در دفترخانه نباید مانع انتقال باشد. این رأی باعث کاهش قابل توجه دعاوی الزام به تنظیم سند خودرو شد، زیرا خریداران خودرو دیگر نیازی به دادخواست برای الزام فروشنده به انتقال سند ندارند و همان برگ سبز کفایت می‌کند. هرچند این مثال در حوزه خودرو است، اما نشان می‌دهد که سیر قانون‌گذاری و تصمیمات مراجع عالی به سمت تسهیل فرآیند انتقال رسمی مالکیت و کاستن از اختلافات است.

نتیجه‌گیری

اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی دو ابزار حقوقی مهم برای حفاظت از حقوق مالکان و خریداران در نظام حقوقی ایران هستند. هرچند هدف نهایی هر دو، تثبیت حق مالکیت فرد است، اما مسیر رسیدن به این هدف متفاوت است. اثبات مالکیت زمانی کاربرد دارد که فرد مدرک رسمی در دست ندارد و می‌خواهد مالکیت خود را از طریق حکم دادگاه اعلام کند؛ در حالی که الزام به تنظیم سند زمانی است که قرارداد معتبری موجود است و فرد می‌خواهد سند رسمی را به نام خود بگیرد. با آگاهی از تفاوت‌های این دو دعوا و شرایط قانونی طرح آنها می‌توان از اتلاف وقت و هزینه در محاکم جلوگیری کرد. توصیه می‌شود در صورت مواجهه با چنین مسائلی، حتماً با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا بهترین راهکار (اعم از طرح دعوای مناسب یا پیگیری اداری) انتخاب شود. رعایت نکات ذکرشده و فراهم کردن مدارک لازم، شانس موفقیت شما را در دادگاه افزایش داده و مسیر دستیابی به سند رسمی مالکیت را هموارتر خواهد کرد.

سوالات متداول

۱. آیا با داشتن قولنامه (مبایعه‌نامه) می‌توان مالک قانونی ملک شد؟
بله، اگرچه قولنامه سند رسمی نیست، اما در صورت احراز صحت معامله و پرداخت کامل وجه، می‌توان با ارائه آن در دادگاه، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را خواستار شد.

۲. چه زمانی باید دعوای اثبات مالکیت طرح شود؟
زمانی که سند رسمی وجود ندارد یا مالک در اداره ثبت به نام دیگری است و شما می‌خواهید با دلایل خود (مثل قولنامه، تصرف و...) مالکیتتان را ثابت کنید.

۳. آیا اثبات مالکیت بدون الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته می‌شود؟
خیر، طبق رویه فعلی قضایی، اثبات مالکیت باید همراه با خواسته‌ای مثل الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید مطرح شود تا قابلیت رسیدگی داشته باشد.

۴. اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، چه باید کرد؟
با دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه و ارائه دادخواست، می‌توان از دادگاه درخواست صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی کرد.

۵. آیا الزام به تنظیم سند رسمی فقط برای املاک است؟
خیر، این دعوا می‌تواند در خصوص اموال دیگر مثل خودرو نیز مطرح شود، البته مقررات خاص آن نوع مال نیز باید در نظر گرفته شود.

۶. اگر ملک سند رسمی نداشته باشد، انتقال آن قانونی است؟
تا زمانی که ممنوعیت خاصی در قانون وجود نداشته باشد، انتقال از طریق قولنامه معتبر است، اما برای رسمی شدن باید از مسیرهایی مانند قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند استفاده شود.

۷. چه مدارکی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی لازم است؟
قرارداد (قولنامه)، رسید پرداخت وجه، گواهی عدم حضور فروشنده، مدارک شناسایی طرفین، و استعلام ثبت.