شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
مقدمه
در پروژههای مشارکت در ساختوساز، بهویژه پروژههای بزرگ ساختمانی، بروز اختلاف میان مالک و سازنده امری رایج است. حلوفصل این اختلافات اگر به دادگاه سپرده شود، ممکن است سالها به طول انجامد و روند ساخت را متوقف کند. از همین رو طرفین ترجیح میدهند به جای دادگاه از روشهای جایگزین حل اختلاف استفاده کنند تا پروژه با کمترین تأخیر پیش برود. شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یکی از این راهکارهای جایگزین، امکان حل اختلافات را بدون طی کردن تشریفات طولانی دادگاه فراهم میکند. با توجه به پیچیدگی و ریسکهای بالای ساختوساز، داشتن مکانیزمی سریع و مطمئن برای حل اختلاف ساختمانی اهمیت زیادی دارد.
تعریف شرط داوری و انواع آن (پیشا اختلاف و پسا اختلاف)
شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت به این معناست که طرفین توافق میکنند هرگونه اختلاف ناشی از قرارداد را به جای دادگاه، توسط شخص یا اشخاص داور حلوفصل کنند. به بیان ساده، داور(ان) بیطرف به حرفها و مدارک طرفین گوش میکنند و رأی لازمالاجرا صادر مینمایند. هدف از درج شرط داوری این است که اختلافات به شیوهای خصوصی، سریع و تخصصی رسیدگی شود و هزینه و زمان کمتری نسبت به دادگاه صرف گردد.
از نظر زمان توافق، شرط داوری بر دو نوع است: پیشا اختلاف و پسا اختلاف. در حالت پیشا اختلاف، طرفین از ابتدای تنظیم قرارداد یک بند داوری میگنجانند و توافق میکنند اختلافات احتمالی آینده را از طریق داوری حل کنند. این شیوه بهترین راهکار است چرا که از همان ابتدا تکلیف داور و شرایط داوری روشن بوده و در زمان بروز اختلاف، روند رسیدگی بدون معطلی آغاز میشود. در مقابل، در حالت پسا اختلاف طرفین پس از پیدا شدن اختلاف و بهرغم اینکه در قرارداد شرط داوری نداشتهاند، طی توافقنامهای جداگانه موضوع را به داوری ارجاع میدهند. هرچند توافق بر داوری پس از بروز اختلاف امکانپذیر است، اما معمولاً دشوارتر خواهد بود زیرا طرفین در فضای نزاع کمتر به تفاهم جدید میرسند. قانون آیین دادرسی مدنی ایران نیز در مواد ۴۵۴ تا ۵۰۱ داوری را به رسمیت شناخته و اجازه داده است اغلب دعاوی مالی، مشارکتی و قراردادی (به جز موارد استثنایی) از طریق داوری حلوفصل شوند. بنابراین چه قبل از اختلاف و چه پس از آن، درج شرط داوری یا انعقاد قرارداد داوری ممکن است و از حمایت قانون برخوردار است.
مزایا و معایب شرط داوری برای مالک و سازنده
در یک قرارداد مشارکت در ساخت، شرط داوری میتواند مزایای قابل توجهی برای هر دو طرف (مالک و سازنده) داشته باشد، هرچند معایبی نیز وجود دارد که باید مدنظر قرار گیرد. در ادامه به مهمترین مزایا و معایب داوری در این زمینه اشاره میکنیم:
مزایا:
- رسیدگی سریع: داوری معمولاً بسیار سریعتر از دادگاه است و اختلافات را در زمان کوتاهتری حل میکند. این سرعت به نفع مالک و سازنده است، زیرا پروژه ساختمانی بدون توقف طولانی ادامه مییابد و سرمایهگذاری آنها راکد نمیماند.
- کاهش هزینهها: هزینههای داوری اغلب کمتر از هزینههای دادرسی در محاکم است. طرفین در داوری از تشریفات پیچیده قضایی رها شده و با صرف هزینه معقولتر به نتیجه میرسند.
- تخصصی بودن رسیدگی: برخلاف دادگاه که ممکن است قاضی آشنایی عمیقی با امور ساختوساز نداشته باشد، طرفین میتوانند داور متخصص در امور ساختمانی انتخاب کنند. یک داور باتجربه در حوزه ساختوساز بهتر میتواند جزئیات فنی و قراردادهای عمرانی را درک کرده و تصمیم عادلانهتری بگیرد. این برای سازنده و مالک هر دو اطمینانبخش است که رأی بر مبنای درک صحیح از پروژه صادر خواهد شد.
- محرمانگی و حفظ روابط: داوری به صورت خصوصی برگزار میشود و جزئیات اختلاف و پروژه محرمانه میماند. این امر به حفظ اعتبار حرفهای طرفین کمک میکند. همچنین چون روند داوری دوستانهتر و غیررسمیتر از دادگاه است، تنش کمتری ایجاد شده و احتمال حفظ رابطه کاری و اعتماد بین مالک و سازنده بیشتر است.
معایب:
- محدود شدن دسترسی به محاکم: هنگامی که شرط داوری در قرارداد درج شود، پس از بروز اختلاف طرفین دیگر به سادگی نمیتوانند به دادگاه مراجعه کنند. در واقع دادگاهها در صورت وجود شرط داوری، دعوا را قابل استماع نمیدانند و طرفین را به داوری ارجاع میدهند. این میتواند از دید برخی یک عیب باشد؛ زیرا اگر یکی از طرفین بعدها احساس کند در دادگاه شانس بهتری دارد، به دلیل شرط داوری از این حق محروم شده است.
- خطر داور ناآگاه یا جانبدار: موفقیت داوری وابسته به شخص داور است. اگر داور به درستی انتخاب نشود و فردی غیرمتخصص، ناآشنا به قوانین یا خدای نکرده متمایل به یک طرف باشد، ممکن است حق طرف مقابل ضایع شود. برای مثال اگر سازنده داوری را تحمیل کند که جانب او را میگیرد، مالک احساس بیعدالتی خواهد کرد و بالعکس. متأسفانه تعیین داور ناآشنا به امور داوری یا جانبدار یکی از مشکلاتی است که به جای احقاق حق میتواند به اتلاف حق بیانجامد. بنابراین هر دو طرف باید در انتخاب داور بیطرف و متخصص دقت کنند تا این ریسک کاهش یابد.
- پیچیدگی در صورت ابهام شرط داوری: اگر شرط داوری در قرارداد مبهم یا ناقص باشد (مثلاً نحوه انتخاب داور یا محدوده داوری دقیق مشخص نشده باشد)، خود این موضوع میتواند منشأ اختلاف تازهای شود. تعیین داور در قراردادهایی که داور معینی نام نبردهاند ممکن است به یک پروسه طولانی و خستهکننده تبدیل شود و به اندازه خود دادرسی دادگاه زمانبَر گردد. بنابراین عدم شفافیت در شرط داوری عملاً مزیت سرعت را از بین میبرد و ممکن است پروژه را بلاتکلیف کند.
- محدودیت در اعتراض به رأی داور: رأی داور قطعی و لازمالاجرا است و تنها در شرایط خاصی قابل اعتراض و ابطال از سوی دادگاه میباشد (برای مثال در صورت خیانت داور یا نقض آشکار قوانین). در نتیجه بر خلاف رأی دادگاه بدوی که حق تجدیدنظرخواهی دارد، اینجا طرف ناراضی شانس کمی برای تجدیدنظر دارد. اگر داور اشتباه کند یا جزئیاتی را نادیده بگیرد، امکان اصلاح رأی توسط مرجع بالاتر به سادگی میسر نیست. این قطعیت رأی داوری هرچند به سرعت فیصله دادن دعوا کمک میکند، اما ریسک اشتباه داور را نیز برای طرفین به همراه دارد و باید هنگام توافق به داوری، این موضوع را در نظر بگیرند.
نکات کلیدی حقوقی در تنظیم شرط داوری
برای آنکه شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت به درستی عمل کند و از مشکلات احتمالی پیشگیری شود، توجه به نکات حقوقی زیر در زمان تنظیم قرارداد ضروری است:
- تعیین دقیق داور یا مرجع داوری: در قرارداد، فرد یا مرجع داوری را با توافق طرفین مشخص کنید. میتوانید شخص حقیقی (مثلاً یک وکیل یا کارشناس مورد اعتماد) یا یک مؤسسه داوری معتبر را به عنوان داور تعیین نمایید. در هر صورت داور باید بیطرف و دارای صلاحیت فنی و حقوقی در زمینه ساختوساز باشد. یکی از اشتباهات رایج، سپردن داوری به افراد فاقد صلاحیت یا تجربه است که بعدها مشکلات فراوانی ایجاد میکند. پس توصیه میشود حتیالمقدور داور را از میان حقوقدانان مجرب یا کارشناسان رسمی خبره انتخاب کنید. همچنین بهتر است داور منتخب با امضای قرارداد، قبول داوری را اعلام کند تا بعداً از پذیرش وظیفه شانه خالی نکند. اگر هم داور معین شد اما بعداً امتناع یا استعفا داد و طرفین درباره جایگزین توافق نکردند، راهحل نهایی ارجاع موضوع به دادگاه صالح خواهد بود.
- تعداد داوران و شیوه انتخاب: مشخص کنید داوری توسط چند نفر انجام میشود. معمولاً یا یک داور واحد یا یک هیئت سه نفره برای این کار در نظر گرفته میشود. توجه داشته باشید اگر بیش از یک داور تعیین میکنید، تعداد آنها فرد باشد تا رأی اکثریت قابل اخذ باشد. برای نمونه میتوان توافق کرد که مالک و سازنده هر کدام یک داور انتخاب کنند و سپس آن دو داور، نفر سوم بیطرف را به عنوان سرداور برگزینند. در صورت تعیین داور واحد نیز باید فردی برگزیده شود که مورد اعتماد هر دو طرف باشد.
- دامنه داوری و روش رسیدگی را شفاف کنید: در متن قرارداد، دقیقاً ذکر نمایید که کدام اختلافات به داوری ارجاع میشوند (مثلاً «هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای قرارداد»). همچنین نحوه رسیدگی داور را هم تعیین کنید؛ برای مثال آیا داور باید مطابق قوانین آیین دادرسی مدنی عمل کند یا به صلاحدید خود رسیدگی نماید. از نگارش مبهم پرهیز کنید. به عنوان نمونه، درج این عبارت که «مرجع حل اختلاف جناب آقای ... بوده و در صورت عدم حصول نتیجه، طرفین حق مراجعه به محاکم قضایی را دارند» اشتباه است. چنین شرطی نامفهوم و متناقض بوده و میتواند اجرای داوری را عقیم بگذارد. شرط داوری باید صریح و قاطع باشد؛ به این معنی که تکلیف نهایی حل اختلاف را مشخص کند و راه موازی دیگری باقی نگذارد.
- تعیین نحوه صدور و ابلاغ رأی: حتماً در قرارداد مشخص کنید که مهلت داوری چه مدت است و رأی داور چگونه صادر و ابلاغ میشود. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی، اگر طرفین مدت دیگری توافق نکنند، داور مکلف است حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ داوری رأی خود را صادر و ابلاغ کند. میتوانید در قرارداد برای داور مثلا مهلت یک یا دو ماهه تعیین کرده و روش ابلاغ رأی را (توسط داور به آدرس طرفین یا از طریق دبیرخانه یک مرکز داوری و غیره) قید نمایید. تعیین مدت و نحوه ابلاغ جلو هرگونه اختلاف بعدی در این موارد را میگیرد.
- مشخص کردن حقالزحمه داوری: توافق کنید که حقالزحمه داور چگونه محاسبه و توسط چه کسی پرداخت میشود. میتوان هزینه داوری را بالمناصفه بین مالک و سازنده تقسیم کرد، یا هر روشی که مورد توافق است درج نمود. عدم تعیین این موضوع در قرارداد نیز از اشتباهات رایج است. اگر مبلغ حقالزحمه روشن نباشد، ممکن است بعداً بر سر میزان آن اختلاف شود یا داور از پذیرش داوری امتناع کند. پس بهتر است مبلغ یا درصد حقالزحمه داور و نحوه پرداخت (مثلاً پرداخت اولیه بخشی از آن و مابقی پس از صدور رأی) در شرط داوری ذکر شود.
با رعایت موارد فوق، شرط داوری قرارداد مشارکت در ساخت شما از لحاظ حقوقی محکمتر شده و احتمال اختلاف در روند داوری یا سوءاستفاده از آن به حداقل میرسد. همچنین توصیه میشود تنظیم چنین شرط مهمی حتماً با مشورت وکیل متخصص در امور ملکی و داوری صورت گیرد تا تمامی زوایای حقوقی و فنی پوشش داده شود و هیچ خلأ یا ابهامی باقی نماند.
جمعبندی نهایی
داوری در ساختوساز به عنوان یک سازوکار کارآمد، نقشی کلیدی در حفظ سرعت و امنیت پروژههای ساختمانی دارد. درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت این اطمینان را به مالک و سازنده میدهد که در صورت بروز اختلاف، مسیر سریعی برای حلوفصل آن وجود دارد و نیازی به تعطیلی طولانیمدت پروژه نخواهد بود
. همانطور که تجربه نشان داده، استفاده از داوران متخصص باعث میشود اختلافات به سرعت پایان یابد و سرمایه و تلاشهای صرفشده برای پروژه بیثمر نماند
. البته موفقیت داوری در گرو انتخاب درست داور و تنظیم دقیق شرایط آن است. بنابراین، در کنار توجه به مزایای داوری مانند سرعت، کاهش هزینه و تخصصی بودن، باید دقت کرد که شرط داوری به صورت شفاف و عادلانه تنظیم شود و داور شایستهای برگزیده گردد. در نهایت، داوری در ساختوساز میتواند به عنوان یک راهحل هوشمندانه، از طولانی شدن دعاوی ساختمانی جلوگیری کرده و با حفظ روابط حرفهای طرفین، به اتمام موفقیتآمیز پروژه کمک شایانی نماید.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.