اسقاط حق فسخ در معاملات املاک
مقدمه
در معاملات ملکی (خرید و فروش خانه، زمین و آپارتمان)، یکی از مسائل حقوقی مهم «حق فسخ» یا اختیار برهم زدن یکجانبه معامله است. این حق که در قانون مدنی تحت عنوان خیارات شناخته میشود، به طرفین امکان میدهد در شرایط معینی قرارداد را فسخ کنند. با این حال، در بسیاری از مبایعهنامههای املاک دیده میشود که طرفین به طرق مختلف این حق فسخ را از خود سلب میکنند یا عملاً آن را از بین میبرند. در این مقاله به زبان ساده اما دقیق و تخصصی، به دو شیوه اصلی سقوط حق فسخ در معاملات املاک میپردازیم: یکی اسقاط ضمنی یا عملی حق فسخ که با رفتار طرفین صورت میگیرد، و دیگری اسقاط خیارات در خود قرارداد که به صورت شرط ضمن عقد از ابتدا حق فسخ را از بین میبرد. همچنین برای اتکای حقوقی، به آرای منتشرشده در سامانه ملی آرای قضایی اشاره خواهیم کرد تا ببینیم رویه قضایی در این موارد چگونه است.
اسقاط ضمنی (عملی) حق فسخ در معاملات املاک
گاهی اوقات یکی از طرفین معامله ملکی در حالی حق فسخ پیدا میکند که با رفتار خود به طور ضمنی نشان میدهد قصد استفاده از این حق را ندارد. منظور از اسقاط ضمنی حق فسخ آن است که صاحب حق، بدون تصریح لفظی و صرفاً با اعمال و رفتارش، از اختیار فسخ صرفنظر میکند. بر اساس رویه قضایی ایران، هر عملی از سوی ذیحق که دلالت بر پایبندی به قرارداد و صرفنظر کردن از فسخ داشته باشد، میتواند به عنوان اسقاط عملی خیار فسخ تفسیر شود.
به عنوان مثال، تصور کنید فروشنده ملکی طبق قرارداد حق داشته باشد در صورت پرداخت نشدن بهموقع ثمن (مثلاً برگشت خوردن چک خریدار) معامله را فسخ کند. اگر این فروشنده به جای اعلام فسخ، اقدام به مطالبهی ثمن معامله از خریدار کند یا چک پرداختنشده را به فرد دیگری منتقل نماید، این اقدام او نشاندهندهی ادامهی قرارداد و رضایت به بقای آن است و در نتیجه حق فسخ ضمنی ساقط میشود. به عبارتی، فروشنده با مطالبه وجه یا انتقال چک عملاً نشان میدهد که معامله را معتبر میداند و دیگر نمیتواند بعداً به استناد همان تخلف اولیه قرارداد را برهم بزند. این موضوع در رأی دادگاه تجدیدنظر نیز مورد تأکید قرار گرفته است؛ در یک پرونده قضایی، فروشنده بهرغم عدم پرداخت ثمن توسط خریدار، ابتدا از وی شکایت مطالبه وجه کرد و سپس ادعای فسخ نمود که دادگاه صراحتاً بیان کرد «مطالبه ثمن از سوی فروشنده، در صورت داشتن حق فسخ به لحاظ عدم پرداخت ثمن، حق فسخ وی را از بین میبرد».
از سوی دیگر، ممکن است خریدار نیز در شرایطی حق فسخ پیدا کند (مثلاً به دلیل تأخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی ملک یا عدم انجام تعهدات قراردادی وی) اما رفتاری انجام دهد که نشانگر صرفنظر کردن از فسخ باشد. برای نمونه، اگر در مبایعهنامه شرط شده باشد که فروشنده تا تاریخ معینی سند رسمی را منتقل کند و در غیر این صورت خریدار حق فسخ دارد، ولی خریدار با وجود گذشت آن موعد به پرداخت اقساط بعدی ثمن یا اجرای سایر تعهدات خود ادامه دهد، چنین رفتاری میتواند به منزله اسقاط ضمنی حق فسخ توسط خریدار تلقی شود. در حقیقت خریدار با ادامه پرداخت، رضایت خود به ادامه قرارداد را نشان داده و احتمالاً دیگر نمیتواند با استناد به تأخیر اولیه، قرارداد را فسخ کند. همین مفهوم در رویه قضایی هم دیده میشود؛ به عنوان نمونه در یک پرونده، فروشندگان با آنکه به واسطهی تخلف خریدار (عدم پرداخت بهموقع وجه) صاحب حق فسخ شده بودند، در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شدند تا سند را تنظیم کنند و دادگاه این اقدام را به منزلهٔ صرفنظر کردن ایشان از حق فسخ تفسیر کرد. بنابراین چه فروشنده و چه خریدار، هرگاه پس از آگاهی از تحقق موجبات فسخ، عملی انجام دهند که نشاندهنده قصد ادامه قرارداد باشد (مانند دریافت یا پرداخت قسط بعدی، مطالبه خسارت تأخیر، انتقال چک پرداختنشده به غیر و غیره)، در رویه قضایی این اعمال قرینهی اسقاط حق فسخ شناخته میشود.
البته تشخیص اسقاط ضمنی ممکن است در مواردی محل اختلاف باشد و نیاز به تفسیر دادگاه از رفتار طرفین دارد. برای احتیاط، هرگاه یکی از طرفین قصد حفظ حق فسخ خود را داشته باشد، نباید رفتاری مغایر با فسخ انجام دهد؛ مثلاً فروشنده در مواجهه با تخلف خریدار بهجای مطالبه پول، فوراً حق فسخ را اعمال و اعلام کند، یا خریدار در برابر تخلف فروشنده از اجرای تعهد، بهجای ادامه پرداختها ابتدا موضوع فسخ را رسمی و مستند پیگیری کند. در غیر این صورت، همانطور که گفته شد، ادامه اجرای قرارداد یا مطالبه اجرای آن میتواند به عنوان انصراف عملی از حق فسخ قلمداد گردد و بعدها در محاکم امکان استناد به فسخ را از بین ببرد.
اسقاط خیارات در قرارداد مبایعهنامه (شرط سلب حق فسخ)
نوع دوم سقوط حق فسخ در معاملات املاک، اسقاط پیشاپیش خیارات در خود قرارداد است. حتماً عباراتی مانند «اسقاط کافه خیارات حتی خیار غبن» را در مبایعهنامههای ملکی دیدهاید. این عبارت یک شرط ضمن عقد محسوب میشود که به موجب آن طرفین از ابتدای قرارداد تمامی اختیارات فسخ خود را سلب و اسقاط میکنند. معنای سادهتر آن این است که خریدار و فروشنده توافق میکنند پس از امضای قرارداد، به هیچ وجه (جز با تراضی دو طرف از طریق اقاله) نتوانند یکطرفه معامله را برهم بزنند. از دیدگاه حقوقی، شرط اسقاط تمامی خیارات از مصادیق ماده 10 قانون مدنی (اصل آزادی قراردادها) است و مخالفتی با نظم عمومی یا قواعد آمره ندارد؛ بنابراین الزامآور بوده و مانع اعمال خیارات خواهد شد. برای نمونه، اگر چنین شرطی در مبایعهنامه ذکر شده باشد و پس از معامله یکی از طرفین مدعی وجود خیار قانونی (مثلاً خیار عیب یا خیار غبن) شود، به دلیل اسقاط قبلی، اصولاً حق فسخ نخواهد داشت و ادعای فسخ او در دادگاه قابل پذیرش نیست.
با این حال، در رویه قضایی نکات ظریفی در مورد دامنه شمول این شرط دیده میشود. نخست اینکه طرفین میتوانند دامنه شرط اسقاط را خود تعیین کنند؛ به طور معمول عبارت «اسقاط کافه خیارات، حتی خیار غبن، ولو غبن فاحش» در قراردادها نوشته میشود تا همه خیارات قانونی از جمله خیار غبن (اختیار فسخ به دلیل ضرر ناشی از اختلاف فاحش قیمت) را نیز شامل شود. اگر چنین عبارتی به صورت صریح و روشن قید شده باشد، طبیعتاً ادعای فسخ به علت غبن یا سایر خیارات عادی، با مانع مواجه خواهد شد. اما چنانچه عبارتی کلی ذکر شود و به طور مشخص به برخی خیارات استثنائی اشاره نشده باشد، ممکن است برخی خیارات مهم همچنان قابل اعمال باشند. برای مثال، در یک پرونده، فروشنده به استناد غبن فاحش (اختلاف قیمت بسیار شدید) تقاضای فسخ معامله کرد در حالی که در قرارداد یک عبارت چاپی مبنی بر اسقاط کلیه خیارات (از جمله خیار غبن) وجود داشت. دادگاه بدوی با استناد به همان شرط قرارداد، دعوای فسخ را غیرقابل استماع دانست اما دادگاه تجدیدنظر استدلال متفاوتی داشت؛ به این نحو که اولاً شرط اسقاط خیارات در بخش متن تایپی قرارداد بوده و در قسمت دستنویس که بیانگر تراضی واقعی طرفین است نیامده، و ثانیاً صرف وجود این شرط را برای اسقاط خیار غبن فاحش کافی ندانست. دادگاه تجدیدنظر تصریح کرد که نمیتوان از عبارت کلی اسقاط خیارات، به طور خودکار اسقاط خیار غبن فاحش یا افحش را نتیجه گرفت و باید ابتدا احراز شود که آیا غبن فاحش واقع شده و آیا در حدود متعارف قابل پیشبینی طرفین بوده است یا خیر. بر این اساس، پرونده برای بررسی ماهیت ادعای غبن به دادگاه بدوی بازگشت. این رویه نشان میدهد که اگر چه شرط اسقاط کافه خیارات معتبر است، اما در موارد استثنائی ممکن است دادگاهها اجازه رسیدگی به برخی خیارات مهم را بدهند؛ به ویژه اگر ثابت شود طرف زیاندیده هنگام معامله از احتمال چنین زیانی آگاه نبوده یا عبارت اسقاط به صورت مبهم و از پیش تنظیمشده در قرارداد گنجانده شده است.
علاوه بر خیار غبن، در مورد خیار عیب نیز رویه دادگاهها حائز دقت است. اصولاً اگر کالا یا ملکی دارای عیب پنهانی باشد که خریدار در زمان معامله از آن بیخبر بوده، شرط اسقاط خیارات مانع مطالبهی جبران آن عیب نخواهد بود مگر اینکه ثابت شود خریدار با علم به عیب، حق فسخ خود را ساقط کرده است. به بیان دیگر، اسقاط خیار عیب زمانی معتبر است که خریدار از وجود عیب مطلع بوده و با آگاهی آن را اسقاط کرده باشد؛ بنابراین اگر عیب مخفی بوده و پس از معامله توسط کارشناس کشف شود، خریدار همچنان میتواند ارش (مابهالتفاوت قیمت سالم و معیوب) یا خسارت ناشی از عیب را مطالبه کند. برای مثال اگر در قرارداد فروش یک ملک، تمامی خیارات ساقط شده باشد ولی بعداً مشخص شود ساختمان دارای عیب پنهانیِ اساسی (مثلاً مشکل سازهای) بوده که خریدار نمیدانسته است، شرط اسقاط خیارات جلوی ادعای خسارت یا قیمتگذاری مجدد ملک را نخواهد گرفت. رأی دادگاهی در این زمینه تأکید میکند که در صورت «مستور بودن عیب و کشف آن توسط کارشناس، شرط اسقاط خیارات مانع مطالبه ارش نیست» زیرا خریدار علم به عیب نداشته است.
نکتهی مهم دیگر درباره شرط اسقاط حق فسخ آن است که حتی اگر عبارت «... ولو غبن فاحش» هم در قرارداد ذکر شود، باز هم طبق برخی آرای جدید، غبن افحش (فوقالعاده شدید) از شمول این اسقاط بیرون است. به تازگی هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ (سال ۱۴۰۱) تصریح کرده که اگر چه طرفین ضمن عقد کلیه خیارات از جمله غبن فاحش را ساقط کنند، اما این اسقاط شامل غبن افحش (زیانی فراتر از حد قابل تصور) نمیشود. به بیان ساده، قانونگذار و رویه قضایی میان غبن فاحش و غبن افحش تفاوت قائل شدهاند؛ غبن فاحش تا حدود متعارف قابل اسقاط است اما اگر اختلاف قیمت به حدی باشد که به هیچ وجه قابل پیشبینی و اغماض نباشد، چنین زیان فوقالعادهای همچنان میتواند موجب فسخ معامله شود حتی اگر شرط اسقاط خیارات وجود داشته باشد. این حکم قضایی در واقع برای حمایت از طرف بسیار مغبون (متضرر) است تا در مواجهه با ضرری غیرمتعارف و بسیار شدید، اسیر شرط چاپی اسقاط خیارات نشود.
بنابراین، اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی به طور کلی معتبر و لازمالاجراست و طرفین را از بسیاری از ادعاهای فسخ محروم میسازد. با این حال، هم خریداران و هم فروشندگان باید از حدود این شرط آگاه باشند. توصیه میشود هنگام تنظیم مبایعهنامه، به صورت شفاف مشخص شود که کدام خیارات واقعاً مد نظر طرفین برای اسقاط است. اگر شما در جایگاه خریدار هستید و نمیخواهید حق فسخ خود را در صورت کشف عیب پنهان یا وقوع ضرر فاحش از دست بدهید، باید به چنین شرطی دقت کنید یا حتی آن را تعديل نمایید. از سوی دیگر فروشندگان معمولاً برای اطمینان از قطعیت معامله، اصرار بر درج این شرط دارند که از نگاه حقوقی بلااشکال است اما همانطور که دیدیم در موارد نادر (مانند عیب مخفی یا غبن غیرمتعارف) ممکن است نتواند مانع فسخ شود.
مثال عملی
برای روشنتر شدن موضوع، دو مثال واقعی از پروندههای قضایی مرتبط با اسقاط حق فسخ را مرور میکنیم:
- مثال ۱ (اسقاط ضمنی حق فسخ توسط رفتار طرفین): فروشندهای یک واحد آپارتمان را با شرط پرداخت ثمن به صورت چند فقره چک به خریدار میفروشد. در مبایعهنامه تصریح میشود که اگر هر یک از چکها در موعد مقرر پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ یکجانبه خواهد داشت. خریدار اولین چک را پرداخت میکند ولی چک دوم در موعد خود برگشت میخورد. در این حالت فروشنده میتوانست فوراً معامله را فسخ کند؛ اما به جای اعلام فسخ، او چه میکند؟ فروشنده چک برگشتی را به شخص ثالث منتقل میکند (مثلاً ظهرنویسی و واگذاری چک به دیگری جهت وصول) و همزمان اقدام به شکایت کیفری چک بلامحل علیه خریدار مینماید. چند ماه بعد، فروشنده پشیمان شده و سعی میکند معامله را فسخ کند و ملک را پس بگیرد. دادگاه چه تصمیمی میگیرد؟ دادگاه با استناد به رفتار فروشنده حکم میدهد که وی حق فسخ خود را به طور ضمنی اسقاط کرده است. زیرا وقتی فروشنده بهجای فسخ فوری، چک را به دیگری واگذار کرده، در واقع قرارداد را تأیید و تثبیت نموده است و دیگر نمیتواند به عدم پرداخت وجه آن چک استناد کرده و قرارداد را برهم بزند. به عبارت دادگاه: «انتقال چک توسط فروشنده به منزله پذیرش صحت قرارداد و زوال حق فسخ اوست». در نتیجه دعوای فروشنده برای تأیید فسخ معامله رد شد.
- مثال ۲ (اسقاط خیار فسخ در قرارداد و استثنای غبن فاحش): خریدار و فروشندهای قرارداد فروش زمین زراعی تنظیم میکنند و در آن همان ابتدای معامله، شرط «اسقاط کافه خیارات، حتی خیار غبن» را میگنجانند. مدتی بعد خریدار ادعا میکند که در این معامله دچار غبن فاحش شده است؛ بدین صورت که قیمت واقعی زمین بسیار کمتر از مبلغی بوده که او پرداخت کرده و خواستار فسخ معامله به علت این اختلاف قیمت شدید میشود. فروشنده به شرط اسقاط خیارات در قرارداد استناد کرده و معتقد است خریدار حق فسخ ندارد. در ابتدا دادگاه به نفع فروشنده رأی داده و دعوای خریدار را به خاطر وجود آن شرط رد میکند. اما در مرحله تجدیدنظر، با بررسی دقیقتر مشخص میشود که شرط اسقاط خیارات به شکل عبارتی از پیش تایپشده در قرارداد بوده و خریدار هنگام معامله تصور نمیکرده چنین ضرری ببیند. دادگاه تجدیدنظر رأی بدوی را نقض میکند و اظهار میدارد که صرف اسقاط خیار غبن در قرارداد، مانع رسیدگی به ادعای غبن فاحش نمیشود و باید ابتدا احراز شود که آیا غبن واقعاً در حد غیرمتعارف (افحش) اتفاق افتاده است یا خیر. به این ترتیب پرونده برای بررسی ادعای خریدار به دادگاه برگشت داده میشود. این مثال نشان میدهد که در شرایط غبن بسیار شدید، حتی با وجود شرط اسقاط، امکان فسخ معامله منتفی نیست و دادگاهها به انصاف قضیه و حمایت از طرف مغبون توجه میکنند.
نتیجهگیری
در معاملات املاک، آگاهی از سازوکار سقوط حق فسخ برای هر دو طرف معامله بسیار مهم است. همانطور که دیدیم، حق فسخ ممکن است به دو صورت از بین برود: یا طرف ذیحق با رفتار خود (بدون اعلام صریح) به گونهای عمل کند که نشان از صرفنظر کردن از فسخ داشته باشد (اسقاط ضمنی حق فسخ)، یا اینکه طرفین در هنگام عقد شرایطی بگذارند که اصولاً هیچ کدامشان حق فسخ یکجانبه نداشته باشند (اسقاط تمامی خیارات در قرارداد). اسقاط ضمنی معمولاً ناخواسته و بر اثر بیتوجهی به آثار حقوقی رفتارها رخ میدهد؛ بنابراین توصیه میشود اگر در موقعیتی هستید که حق فسخ دارید و احتمالاً میخواهید از آن استفاده کنید، قبل از هر اقدام عملی با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا رفتاری انجام ندهید که بعدها به زیانتان تمام شود. از سوی دیگر، اسقاط قراردادی خیارات اقدامی آگاهانه برای ایجاد قطعیت در معامله است و در اکثر مبایعهنامهها آمده است. مهم است که بدانید با پذیرش چنین شرطی، عمده راههای فسخ را به روی خود میبندید و فقط در موارد خاص و استثنائی (مثل تدلیس یا عیب پنهان خیلی مهم و غبن فوقالعاده فاحش) ممکن است هنوز حق فسخ باقی بماند. در مجموع، اصل بر لازمبودن قراردادها و وفای به عهد است و چه با رفتار خود و چه با شرط صریح، اگر حق فسخ را ساقط کنید، دیگر نمیتوانید به راحتی قرارداد را برهم بزنید. پس در زمان معامله ملک، به شرایط و اقدامات خود دقت کنید و در صورت تردید، حتماً از راهنمایی یک کارشناس حقوقی بهرهبگیرید.
تماس با وکیل متخصص دعاوی ملکی
مسائل حقوقی مربوط به معاملات املاک از جمله فسخ قرارداد، تخلفات طرفین و شروط مبایعهنامه، جزو موضوعاتی است که نیاز به دانش تخصصی و تجربه عملی دارد. اگر درگیر پروندهای درباره فسخ معامله ملکی یا اختلاف بر سر شروط قرارداد شدهاید، میتوانید با وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت کنید. یک وکیل باتجربه در امور ملکی با تسلط بر قوانین مربوطه و آگاهی از جدیدترین آرای قضایی، به شما کمک میکند بهترین تصمیم را بگیرید و از حقوقتان به نحو احسن دفاع کنید. جهت دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه معاملات املاک و پیگیری امور مربوط به فسخ قراردادهای ملکی، با دفتر وکیل متخصص دعاوی ملکی تماس حاصل فرمایید. ما آمادهایم تا با دانش حقوقی و تجربه عملی خود، حامی شما در حلوفصل مشکلات حقوقی ملکیتان باشیم.
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.